PROBLÈMES LÉGALES DE «L’URBANISATION ALDEA DE LAS CUEVAS» – BENIDOLEIG- ALICANTE

TLA Avocats s’occupent depuis plus de 15 ans des transactions et des cas d’achat et de vente de propriétés en areas urbaines et rustiques (campagne) à  tout le territoire espagnol.

Depuis la Catalogne (Tarragone et Barcelone), la région de Valence (Castellón, Valence et Alicante – Costa Blanca), Majorque et Ibiza, Murcie, Almeria (vallée d’Almanzora) et Malaga.

En raison de notre vaste expérience et de la reconnaissance de différentes lois et normatives régionales, nous avons préparé des rapports avec des aspects à considérer lors de l’achat / vente de propriétés en propriétés placées en zones urbaines et en zones rustiques (campagne), en tenant en compte des problèmes légales que nous recommandons à éviter lors de l’achat de propriétés en Espagne.

Dans ce rapport, et en raison de notre expérience, nous avons condensé certains des problèmes à considérer dans l’achat ou la vente de propriétés et des constructions à l’urbanisation «Aldea de las Cuevas» à Benidoleig – Alicante – Costa Blanca Nord:

Actuellement, le classification urbanistique  de l’urbanisation «Aldea de las Cuevas» est «SUELO URBANIZABLE» – URBAIN NON CONSOLIDÉ.

Le terme «non consolidé» signifie que l’urbanisation n’est pas terminée avec toutes les infrastructures nécessaires pour être considérée comme une urbanisation «achevée». Ces infrastructures sont, normalement, des zones piétonnes, l’asphalte, l’amélioration de la distribution d’eau et d’électricité, etc.

Pour cela, même s’il s’agit d’une ancienne urbanisation, il faut approuver un plan d’exécution des infrastructures urbanistiques et d’amélioration des existantes, pour pouvoir être considéré comme une urbanisation complétée.

L’urbanisation Aldea de las Cuevas est située dans le SAPU 2 – Aldea de las Cuevas, une zone / secteur «urbanisable» qui, actuellement, n’a pas de plan d’urbanisation approuvé.

Actuellement, d’un point de vue urbanistique, l’urbanisation ne se considère pas comme dotée de tous les services et infrastructures urbaines à considérer comme une «urbanisation achevée».

Entre autres, il n’y a pas de connexion au système d’égouts publique (assainissement),  et les propriétés et constructions existantes traitent l’eau résiduelle à travers des fosses septiques / systèmes individuels qui pourraient ne pas être approuvés par la normative actuelle. Par conséquent, les propriétés et les propriétaires de l’urbanisation ne contrôlent pas l’eau résiduelle générée et peuvent contaminer l’environnement de la zone avec de graves répercussions et conséquences.

Par le moment, il n’existe pas de projet d’urbanisation approuvé pour définir la division des parcelles existantes à l’urbanisation (cela s’appelle «Proyecto de Reparcelación»), qui, s’il est présenté et approuvé à l’avenir, découlera de l’amélioration des infrastructures à l’urbanisation, avec des éventuels coûts et charges ultérieurs à payer par les propriétaires de ces propriétés.

Les travaux d’urbanisation en cours d’achèvement sont les suivants:

• Des zones piétonnes plus nombreuses et de meilleure qualité
• Des routes et des espaces de stationnement plus nombreux et de meilleure qualité
• Connexion au système publique d’assainissement ou installation de fosses septiques individuelles modernes et certifiées
• Autres…

En conséquence, la mairie n’accepte pas la responsabilité de l’entretien de l’ensemble de l’urbanisation appelée «Aldea de las Cuevas». Donc, jusqu’à ce que les travaux d’urbanisation sur l’ensemble de l’urbanisation soient terminés, l’entretien des zones communautaires doit être fait à la charge des propriétaires des propriétés, comme:

• Entretien des routes
• Nettoyage des espaces publics
• Collecte des ordures / résidus, etc.

Possibilités de construction á l’urbanisation:

En tant que l’urbanisation n’est pas terminée, et conformément à la normative actuelle, il n’est pas possible de construire des nouvelles constructions à l’urbanisation. Alors, il est interdit de construire ni une nouvelle maison, piscine, garage, etc. ni agrandissement des constructions existantes.

Et qu’en est-il du certificat de conformité/habitation  – « Cédula de Habitabilidad » ou « Licencia de Ocupación » ?

 Possibilités d’obtenir / rénover le certificat d’habitation:

Consulté la mairie sur les possibilités de rénovation ils informent les suivants:

• S’il n’y a pas de certificat d’habitation, la mairie peut refuser émettre un certificat à nouveau.
• S’il existe déjà un certificat d’habitation, il doit être rénové.

La rénovation d’un certificat d’habitation existant passe par le processus suivant:

• • Un architecte indépendant doit visiter la propriété pour faire des plans et des certificats, etc. à partir de toutes les constructions existantes en la parcelle.
  • Avec le reste des documents de la propriété, il faut préparer un dossier et le présenter à la Mairie.
  • Si nécessaire (en cas de modifications, réformes ou agrandissements faits à la propriété), les actes notariales de la propriété doivent être mis à jour (cliquez ici pour en savoir plus)
  • Aussi, les plans mis à jour des constructions doivent également être présentés au Catastro pour mettre à jour les éléments de construction (ceux calculés pour payer la taxe IBI-Council) – Cliquez ici pour en savoir plus à propos de la mise à jour des enregistrements Catastro.

La mairie, une fois le dossier traité, peut décider de l’approuver, ou d’envoyer un inspecteur pour détecter si la propriété est dans les mêmes conditions de taille que lors de sa construction initiale, en d’autres termes, ils vérifient si la propriété a été agrandie sans la licence appropriée.

Alors, quelles sont les possibilités d’obtenir la rénovation du certificat d’habitation?. Il passe par le point que la maison et les constructions de la parcelle doivent être les mêmes qu’à partir de la date de construction initialle de la maison.

Quelle est la considération des bâtiments existants et des constructions dans la région?:

Ils seront considérés comme propriétés «fuera de ordenación» («hors de normative»).

Conséquences des maisons  «hors de normative»:

• Si les constructions n’ont pas été pénalisées avec amendes ou penalisations urbanistiques depuis 15 ans, d’un point de vue légale il n’est pas possible d’être pénalisé plus tard, alors, ces constructions se considèrent comme « lagalisées par le temps ».
• Ces constructions sont respectées dans leur taille et surface, mais il n’est pas possible de construire un nouvel élément de construction ni même d’agrandir les éléments constructifs existants.
• Aussi, de ce fait, la mairie respecte les constructions existantes, mais elles ne peuvent pas être agrandies. Ainsi, de nouvelles constructions dans la propriété ne peuvent pas être construites.
• La mairie permet des réformes internes sur ce type de propriétés. Mais, en raison du fait que la propriété est hors de normative, la mairie n’approuvera pas une licence pour réformer les «parties structurales essentielles» du bâtiment comme les fondations, le toit, etc. La mairie admettra «réformer» l’existant maison, et de «réparer» la structure existante, mais pas «enlever» des anciennes pièces pour en installer de nouvelles. Par exemple, dans le cas où il y a un incendie ou une inondation qui peut affecter la maison sur sa structure, la mairie ne peut pas donner le droit de «reconstruire» la propriété. Ainsi, en conclusion, la mairie permet des réformes internes pour maintenir la construction, mais pas des réformes structurelles des poutres, fondations, changement de toit, etc.
• La propriété reçoit la considération «hors de normative» lorsqu’elle n’a pas été pénalisée au cours des 15 années suivant la construction. Pour cela, un certificat de la mairie est nécessaire pour vérifier ce point. Il s’appelle «Certificat de non-infraction».
• Ces propriétés ne peuvent pas obtenir l’autorisation pour être loués et enregistrés comme «Location touristique».
• Ces propriétés, étant «hors de normative», elles peuvent donc y avoir des problèmes pour obtenir la rénovation du certificat de conformité (« Cédula de Habitabilidad »). Ce signifie qu’il peuvent y avoir des problèmes en un devenir pour changer/renouer les contrats de fournissement de l’eau et l’électricité à la propriété.

Existe-t-il un moyen de résoudre tous les problèmes mentionnés ci-dessus avec ces propriétés?:

Une récente Loi de la région de Valence: Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunidad Valenciana, offre une solution qui passe de présenter un plan des propriétaires où:

• L’infrastructure d’urbanisation de la zone est améliorée, alors il existe un compromis des propriétaires pour réaliser les travaux d’amélioration des infrastructures urbanistiques en l’urbanisation. Pour cela, une étude individuelle réalisée par des avocats, architectes et ingénieurs spécialisés devrait être réalisée afin de vérifier l’adaptation éventuelle des travaux urbanistiques à la loi.
• Les propriétaires doivent installer des fosses septiques individuelles avec un traitement certifié et garanti.

Si, tel et comme expliqué, dans le cas qu’un plan d’urbanisation est présenté  au gouvernement régional, et qu’il est définitivement approuvé, et que les propriétaires réalisent les travaux nécessaires pour améliorer les infrastructures urbanistiques de l’urbanisation requis par la normative, ils auront les avantages suivants:

• Les propriétés sera considérée comme une maison «totalement légale», elle ne sera donc plus considérée comme «hors normative», ainsi, il sera permis de reconstruire les constructions existantes, les réformes structurelles, etc.
• La propriété auront le certificat d’habitation/conformité (« Cédula de Habitabilidad/Licencia de Ocupación »)

SOURCE: Avocats TLA