TLA Avocats s’occupent depuis plus de 15 ans des transactions et des cas d’achat et de vente de propriétés en areas urbaines et rustiques (campagne) à  tout le territoire espagnol.

Depuis la Catalogne (Tarragone et Barcelone), la région de Valence (Castellón, Valence et Alicante – Costa Blanca), Majorque et Ibiza, Murcie, Almeria (vallée d’Almanzora) et Malaga.

En raison de notre vaste expérience et de la reconnaissance de différentes lois et normatives régionales, nous avons préparé des rapports avec des aspects à considérer lors de l’achat / vente de propriétés en propriétés placées en zones urbaines et en zones rustiques (campagne), en tenant en compte des problèmes légales que nous recommandons à éviter lors de l’achat de propriétés en Espagne.


Dans ce rapport, et en raison de notre expérience, nous avons condensé certains des problèmes à considérer dans l’achat ou la vente de propriétés et des constructions à l’urbanisation «Aldea de las Cuevas» à Benidoleig – Alicante – Costa Blanca Nord:

Actuellement, le classification urbanistique  de l’urbanisation «Aldea de las Cuevas» est «SUELO URBANIZABLE» – URBAIN NON CONSOLIDÉ.

Le terme «non consolidé» signifie que l’urbanisation n’est pas terminée avec toutes les infrastructures nécessaires pour être considérée comme une urbanisation «achevée». Ces infrastructures sont, normalement, des zones piétonnes, l’asphalte, l’amélioration de la distribution d’eau et d’électricité, etc.

Pour cela, même s’il s’agit d’une ancienne urbanisation, il faut approuver un plan d’exécution des infrastructures urbanistiques et d’amélioration des existantes, pour pouvoir être considéré comme une urbanisation complétée.

L’urbanisation Aldea de las Cuevas est située dans le SAPU 2 – Aldea de las Cuevas, une zone / secteur «urbanisable» qui, actuellement, n’a pas de plan d’urbanisation approuvé.

Actuellement, d’un point de vue urbanistique, l’urbanisation ne se considère pas comme dotée de tous les services et infrastructures urbaines à considérer comme une «urbanisation achevée».

Entre autres, il n’y a pas de connexion au système d’égouts publique (assainissement),  et les propriétés et constructions existantes traitent l’eau résiduelle à travers des fosses septiques / systèmes individuels qui pourraient ne pas être approuvés par la normative actuelle. Par conséquent, les propriétés et les propriétaires de l’urbanisation ne contrôlent pas l’eau résiduelle générée et peuvent contaminer l’environnement de la zone avec de graves répercussions et conséquences.

Par le moment, il n’existe pas de projet d’urbanisation approuvé pour définir la division des parcelles existantes à l’urbanisation (cela s’appelle «Proyecto de Reparcelación»), qui, s’il est présenté et approuvé à l’avenir, découlera de l’amélioration des infrastructures à l’urbanisation, avec des éventuels coûts et charges ultérieurs à payer par les propriétaires de ces propriétés.

Les travaux d’urbanisation en cours d’achèvement sont les suivants:

En conséquence, la mairie n’accepte pas la responsabilité de l’entretien de l’ensemble de l’urbanisation appelée «Aldea de las Cuevas». Donc, jusqu’à ce que les travaux d’urbanisation sur l’ensemble de l’urbanisation soient terminés, l’entretien des zones communautaires doit être fait à la charge des propriétaires des propriétés, comme:

Possibilités de construction á l’urbanisation:

En tant que l’urbanisation n’est pas terminée, et conformément à la normative actuelle, il n’est pas possible de construire des nouvelles constructions à l’urbanisation. Alors, il est interdit de construire ni une nouvelle maison, piscine, garage, etc. ni agrandissement des constructions existantes.

Et qu’en est-il du certificat de conformité/habitation  – « Cédula de Habitabilidad » ou « Licencia de Ocupación » ?

 Possibilités d’obtenir / rénover le certificat d’habitation:

Consulté la mairie sur les possibilités de rénovation ils informent les suivants:

La rénovation d’un certificat d’habitation existant passe par le processus suivant:

La mairie, une fois le dossier traité, peut décider de l’approuver, ou d’envoyer un inspecteur pour détecter si la propriété est dans les mêmes conditions de taille que lors de sa construction initiale, en d’autres termes, ils vérifient si la propriété a été agrandie sans la licence appropriée.

Alors, quelles sont les possibilités d’obtenir la rénovation du certificat d’habitation?. Il passe par le point que la maison et les constructions de la parcelle doivent être les mêmes qu’à partir de la date de construction initialle de la maison.

Quelle est la considération des bâtiments existants et des constructions dans la région?:

Ils seront considérés comme propriétés «fuera de ordenación» («hors de normative»).

Conséquences des maisons  «hors de normative»:

Existe-t-il un moyen de résoudre tous les problèmes mentionnés ci-dessus avec ces propriétés?:

Une récente Loi de la région de Valence: Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunidad Valenciana, offre une solution qui passe de présenter un plan des propriétaires où:

Si, tel et comme expliqué, dans le cas qu’un plan d’urbanisation est présenté  au gouvernement régional, et qu’il est définitivement approuvé, et que les propriétaires réalisent les travaux nécessaires pour améliorer les infrastructures urbanistiques de l’urbanisation requis par la normative, ils auront les avantages suivants:

SOURCE: Avocats TLA