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USUFRUIT. INCIDENCES FISCALES À L’ACQUIS DE PROPRIÉTÉS EN ESPAGNE

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Le terme «usufruit» est le droit de jouir, d’utiliser et d’obtenir un profit (louer, etc.) un bien immobilier.

La «nue-propriété» est le droit de propriété qui reste après l’usufruit et qui ne donne pas le droit de l’utiliser ou d’en disposer tant que le droit d’usufruit existe.

Nous constatons souvent que les acheteurs, conseillés par leurs fiscalsites ou par des informations générales sur Internet, sont invités à acheter un bien en acquérant l’usufruit  par eux, et leurs enfants à acquérir le reste de la propriété du bien ( c’est ce que nous appelons « nue propriété »).

Ils le font avec l’idée qu’ils peuvent réduire les droits de succession, car c’est une formule qui leur permet de:

Réduire les droits de succession: lors de l’achat, les parents acquièrent l’usufruit, qui représente généralement un faible pourcentage du prix de la propriété, et le reste étant acquis directement par les enfants. Par conséquent, à l’avenir, en cas de décès des parents, les enfants possèdent déjà une grande partie de la propriété, de sorte que les enfants ne paient que l’impôt de succession correspondant à la partie de l’usufruit des parents.

Garder le contrôle de la propriété. L’usufruit permet aux parents (ou à tout autre usufruitier) d’utiliser la maison à leur volonté, en excluant la possibilité que les enfants aient le droit de l’utiliser ou de décider de sa disposition.

Par conséquent, une fois les parents décédés, l’usufruit est automatiquement éteint et passe directement aux enfants, qui en deviennent propriétaires à 100% et ne paient les droits de succession que pour la valeur de l’usufruit des parents.

Une autre option pour réduire l’héritage est la de diviser l’acquisition en pourcentages, c’est-à-dire que chacun achète un pourcentage de la propriété, sans le concept d’usufruit (par exemple 30% pour les parents et le reste pour les enfants), mais cela ne donne à aucun les copropriétaires du «droit d’usage» et utilisation en « exclusive » du bien. C’est-à-dire que vous pouvez être copropriétaire d’une propriété vis-à-vis d’autre copropriétaires, mais vous,  et tous les autres, aurez le droit d’utiliser la propriété, sans que quiconque ait le droit exclusif d’usufruit, ou d’usage exclusif de la propriété.

Cependant, bien que l’usufruit soit conseillé pour réduire l’impôt sur les successions, nous devons préciser que l’usufruit, une fois acquis, peut payer l’Impôt d’achat et, pour cela, nous traitons TROIS ASPECTS:

– Acquisition d’usufruit lors d’achats de propriétés de revente ou de seconde main

– Acquisition d’usufruit dans les achats de nouvelle construction

– Acquisition de l’usufruit par héritage ou donation

I.- USUFRUIT DANS L’ACHAT DE REVENTE

Lors de l’acquisition d’immeubles de revente, la taxe n’est pas la TVA (qui est payée lors de l’acquisition de nouveaux bâtiments), mais « l’Impôt d’achat» (ITP).

– La TVA est payée à Madrid et il s’agit généralement des 10% du prix du bien

– L’Impôt d’achat est payé à la région et varie d’une région à l’autre: Valence est le 10%, la Catalogne 10% -11%, Madrid 6%, l’Andalousie et les îles Baléares est une échelle commençant à 8%, etc.

Ainsi, lors de l’acquisition d’un bien de revente, l’Impôt d’achat est payé pour la valeur totale de la transaction et chacun des propriétaires paie au prorata du droit acquis. Pour ceux qui acquièrent l’usufruit, le pourcentage représentant ce droit est calculé normalement en fonction de l’âge de l’usufruitier, et  le reste des copropriétaires acquirent le reste. Chacun d’entre eux paie l’Impôt d’achat en fonction du pourcentage qui leur est attribué.

Mais, en suivant les normes fiscales en Espagne, lorsque l’usufruit est acquis par l’achat d’une revente, à la mort des parents / usufrucutaires, lors du processus de succession, les enfants / nus propriétaires devront payer à nouveau la partie de l’Impôt d’Achat qu’ils n’ont pas payée lors de l’acquisition, comme cela a été fait par leurs parents.  Ceci, bien que cela paraisse incongru car il semble «payer deux fois» l’Impôt d’Achat sur la propriété des biens (une fois par les parents, et maintenant pour la réception de l’usufruit pour les enfants), la loi est très claire à ce sujet. Ainsi, la loi sur l’Impôt d’Achat établit expressément:

 « Dans la consolidation du droit de propriété, divisé lors de l’acquisition du bien en usufruit et en nue-propriété, chaque fois que la consolidation a eu lieu en raison du respect de la finalisation du terme du droit d’usufruit, ou du décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire doit liquider l’Impôt d’Achat pour le 100% de la valeur initiale de l’usufruit »


Un exemple:

A + B achètent une propriété de revente en usufruit pour un montant de 150 000 EUR, les «propriétaires nus / nus» étant leurs 2 enfants: « I » et « II ».

La valeur de l’usufruit est de 60 000 EUR.

La valeur de la propriété nue est de 90 000 EUR.

Pour la transaction, 10%  (ITP) (l’Impôt d’Achat) sont payés, ce qui représente 15 000 EUR.

A + B paie 6 000 EUR et I + II, payent 9 000 EUR.

A + B décèdent , alors l’usufruit de la propriété passe à leurs enfants. Dans ce cas, les enfants NE PAYENT PAS l’impôt de succession pour l’acquisition de l’usufruit. Ce qu’ils paient, c’est l’Impôt d’Achat pour sa valeur. Par conséquent, ils devraient payer 9 000 EUR. Et cela, même si leurs parents ont déjà payé cette taxe pour cette valeur lorsqu’ils ont acquis l’usufruit à l’origine.

Par conséquent, l’acquisition de l’usufruit, même dans le cadre d’une procédure de succession, n’est pas taxée par le droit de succession, mais par le «l’Impôt d’Achat» ou «taxe à l’achat».

Par conséquent, le concept n’est pas que celui qui acquiert d’abord la nue- propriété et consolide ensuite le domaine en mettant fin à l’usufruit, ne fait pas une première acquisition et, par la suite, une deuxième acquisition de l’usufruit. Le concept est que le nu-propriétaire, lorsqu’il achète le bien et le paye à l’origine, effectue une acquisition unique, mais doit payer la totalité de la taxe pour la valeur totale du bien,  et que le paiement de la taxe s’effectue en deux temps distincts :

– Une partie est payée au moment de l’acquisition de la nue-propriété et correspond à la valeur de la nue-propriété.

– L’autre partie est payée lorsque l’usufruit est acquis au décès de l’usufruitier et correspond à la valeur ou au pourcentage de l’usufruit à la date de l’achat initial.

II.- L’USUFRUIT DANS L’ACHAT DE NOUVEAUX LOGEMENTS

Lors de l’acquisition d’une nouvelle construction, le constructeur doit être informé dès le début de l’intention des acheteurs de se procurer séparément l’usufruit et la nue-propriété. Et c’est parce que, comme expliqué ici, l’usufruit paie l’Impôt d’Achat, il ne paie donc pas de TVA (qui est la taxe payée sur l’achat de nouveaux bâtiments).

L’art. 20.23º1 de la loi sur la TVA, stipule que «la constitution et la transmission de droits de jouissance réels ayant pour objet les logements, garages et leurs annexes seront exonérées de la TVA«.

D’autre part l’art. 4.4 de la loi sur la TVA en relation avec l’art. Le 7.5 de la LTPOAJD stipule que: «la constitution et la transmission de droits d’utilisation et de jouissance réels sur les biens immobiliers lorsqu’ils sont exonérés de TVA seront assujettis à l’Impôt d’Achat.»

En conséquence, l’acquisition du droit d’usufruit lors de l’achat de nouveaux bâtiments sera soumise à  l’Impôt d’Achat.


EXEMPLE: Dans le cas précédent:

A + B achètent un nouvel immeuble en usufruit pour un montant de 150 000 EUR, la propriété nue est achetée par leurs 2 enfants I et II.

La valeur de l’usufruit est de 60 000 EUR.

La valeur de la propriété nue est de 90 000 EUR.

Pour cette transaction, les acquéreurs payent les taxes suivantes:

– pour l’acquisition de l’usufruit: ITP de l’Impôt d’Achat (10%) = 60 000 EUR

– Pour l’acquisition de la nue-propriété : TVA (10%) + 1,5% de AJD (Taxe d’Enregistrement) de la valeur de la nue-propriété = 9 000 EUR (10% de TVA) + 1 350 EUR (AJD – Taxe d’Enregistrement)

A + B décèdent, alors l’usufruit de la propriété passe à leurs enfants. Les enfants, NE PAYENT PAS la valeur de l’usufruit sous forme d’impôt sur les successions (ISD), mais sous forme de l’Impôt d’Achat. Par conséquent, ils devraient payer 9 000 EUR (10% de l’ITP).


Par conséquent, en conclusion, lorsqu’un acheteur a l’intention d’acheter pour lui comme usufruit et le reste pour ses enfants, il faut laisser claire que, dans le cas des droits de succession, ce peut être recommandable, mais plutôt que leurs héritiers payent la partie de l’Impôt d’Achat qui n’a pas été payée le jour de l’acquisition, car c’était la partie «usufruit».

De plus, dans le cas de BÂTIMENTS NEUFS, le constructeur doit être informé de l’intention d’usufruit dès le premier moment de l’achat, car le constructeur peut ne pas accepter de l’organiser de cette manière.

III.- USUFRUIT OBTENU ANTÉRIEUREMENT PAR SUCCESSION OU HÉRITAGE

Ce qui précède fait référence à l’usufruit obtenu par ACHAT D’UN BIEN. Dans le cas où l’usufruit a été obtenu par SUCCESSION ou DONATION, au décès de l’usufruitier, la taxe applicable ne sera pas le «l’Impôt d’Achat» (ITP), l’acquisition dudit droit n’ayant pas été réalisée par un achat, mais par donation ou héritage. Dans ce cas, l’usufruit paiera l’impôt de successions.

CONCLUSIONS:

– Lorsque l’usufruit est obtenu par les usufruitiers sur la base d’un processus d’achat, qu’il soit neuf ou revente, l’acquisition dudit usufruit par le nu-propriétaire à la mort de l‘usufruitier payera ITP (Impôt d’Achat), et PAS impôt de successions .

– Dans le cas d’ACHAT DE BÂTIMENTS NEUFS, le régime d’achat en usufruit séparé de la nue-propriété entraîne l’application de 2 taxes distinctes: l’Impôt d’Achat (ITP) correspondant à la valeur de l’usufruit; et la TVA + AJD appliqués au reste de la valeur d’achat pour la nue-propriété nue.

– Lorsque l’usufruit est obtenu par l’héritage ou le donation, il sera taxé de l’impôt sur les successions et les donations au décès de l’usufruit

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