Résolution de conflit
Le phénomène des résidences de tourisme au sein des communautés de propriétaires est l’une des questions les plus controversées qui se soient posées en la matière.
La location d’une maison à des fins touristiques n’est pas , en soi, une activité gênante , mais dans la pratique, elle génère souvent des problèmes de coexistence avec les voisins, par exemple, en raison de l’utilisation intensive d’éléments communs, qui peuvent être compris comme un anormal du même et augmentent le risque de dommages ou de bruit à certains moments .
Les solutions que les collectivités de quartier peuvent adopter au problème de l’habitat touristique sont diverses.
La location touristique d’appartements situés dans une communauté où les autres propriétaires ont leur résidence habituelle est une activité gênante et dangereuse , étant l’utilisation des éléments communs par un grand nombre de personnes une utilisation anormale de ceux-ci .
Interdiction d’activité
(LPH art.17.12)
Actuellement, les communautés de propriétaires ont la possibilité de conclure des accords qui limitent ou conditionnent l’exercice de l’activité de location touristique.
Ces accords requièrent le vote favorable des 3/5 du total des propriétaires qui, à leur tour, représentent 3/5 des quotes-parts de participation , qu’ils modifient ou non le titre constitutif ou les statuts de la communauté . Les accords conclus dans ce sens ne peuvent avoir d’effet rétroactif, c’est-à-dire qu’ils ne peuvent limiter l’activité pour ceux qui l’ont déjà exercée.
Cet assouplissement des majorités nécessaire pour limiter l’activité de location touristique s’applique à partir du 6-3-2019 . Jusqu’alors, ce type de restriction entraînait une modification des statuts ou du titre constitutif qui, à ce titre, nécessitait l’adhésion unanime de toute la communauté ( LPH art.17.6 ). Cela signifiait que s’il y avait déjà un voisin qui desservait une maison pour l’hébergement touristique ou avait l’intention de le faire, il était pratiquement impossible de parvenir à un accord contre lui.
Après cette modification normative, la portée de l’expression « limite ou condition » contenue dans la norme est relevée, c’est-à-dire si les assemblées de propriétaires ne peuvent qu’à la majorité des 3/5 interdire sans juste motif la location saisonnière ou si elles peut établir des limites ou des conditions que le propriétaire doit respecter afin de consacrer la maison à cette activité et seulement si elles ne sont pas respectées, l’interdire.
En l’absence d’un prononcé jurisprudentiel en la matière, il semble que la doctrine majoritaire penche vers cette deuxième option :
- La communauté de propriétaires peut établir diverses limitations -telles que, par exemple , que les occupants ne peuvent pas rester dans les parties communes des occupants, que les clés de la maison ou du portail ne peuvent pas être laissées à l’extérieur de l’immeuble pour être récupérées par le futur locataire, limiter le nombre d’utilisateurs pouvant se trouver simultanément dans la maison, etc. Dans tous les cas, il doit s’agir de conditions qui profitent à la propriété et au reste des voisins et qui impliquent un abus de droit manifeste ou qui supposent réellement une interdiction absolue de la destination de vacances de la maison.
- Mais la communauté, même si elle atteint la majorité qualifiée de la LPH art.17.12 , la communauté ne peut interdire directement à l’ une des propriétés privées d’être vouée à la dite location de vacances. Quelque chose de différent est que, établi certaines conditions pour cela, la violation de celle-ci, si elle affecte de manière significative le développement normal de la communauté, peut être considérée comme une activité gênante et être interdite.
- Interpréter la limitation comme une interdiction absolue constituerait un excès qui violerait les facultés dominicales dérivées du droit du propriétaire du logement, à moins qu’elles ne soient fondées sur des réglementations non communautaires. Le conseil des copropriétaires ne pouvait interdire l’usage que lorsque la réglementation du secteur ne permettait pas l’activité dans le type, le lieu ou le moment de l’immeuble, de sorte qu’en réalité rien ne pouvait être ajouté à ladite réglementation.
Pour les accords adoptés entre le 19/12/2018 et le 23/01/2019 , le RDL 21/2018 , abrogé faute de validation au Congrès, a déjà établi l’assouplissement des majorités actuellement en vigueur, de sorte que ceux adoptés pendant cette période sont pleinement valables et obliger la collectivité (LPH art.17.12 ).
Augmentation des frais
(LPH art.17.12)
Une autre solution que les collectivités peuvent adopter est d’admettre les appartements touristiques mais en obligeant leurs propriétaires à payer des quotes-parts de dépenses spéciales, ou en augmentant les quotes-parts de participation aux charges communes pour les logements dans lesquels cette activité est exercée. Pour leur adoption , ce type d’ accord requiert le vote favorable des 3/5 de l’ensemble des propriétaires qui, à leur tour, représentent les 3/5 des parts de participation.
Dans tous les cas, l’augmentation ne peut excéder 20 % de la redevance payée.
Cette mesure, applicable à partir du 03/06/2019 , était déjà incluse par le RDL 21/2018 dans la LPH , par conséquent, les accords qui seront pris à cet égard entre le 19/12/2018 et le 23/01/2019 sont parfaitement valables. et lier la communauté.
Avec cette mesure, il ne s’agit pas de sanctionner le propriétaire qui dédie son logement à l’activité de location touristique, mais de rendre l’usage des éléments communs proportionnel à son apport à la collectivité.
Action en justice
Si la communauté considère que le propriétaire ou l’occupant de l’appartement développe dans celui-ci ou dans le reste de la propriété des activités interdites par les statuts, qui nuisent à la propriété, le président de la communauté, de sa propre initiative ou de celle de l’un de les propriétaires ou occupants, peuvent exiger de quiconque exerce les activités prohibées qu’il les cesse immédiatement. Si le propriétaire ou l’occupant continue à développer le comportement préjudiciable, il peut saisir les tribunaux afin que les tribunaux statuent sur la question
En ce qui concerne les logements touristiques, en dehors des accords que les collectivités pourraient prendre pour, à l’avenir, interdire l’activité, la question qui se pose devant les tribunaux concernant ceux qui existent déjà, est de savoir si dédier ces logements à la location touristique est une activité interdite , analysant la réglementation dans les statuts et son interprétation.
La position actuelle des tribunaux est de n’admettre la restriction ou l’interdiction d’appartements touristiques dans une communauté de propriétaires que lorsqu’une interdiction claire et expresse est contenue dans le titre constitutif ou dans les statuts, ce qui affecte les tiers acquéreurs et à condition que la l’interdiction légale est inscrite au registre foncier. Avec une telle interdiction, la communauté des propriétaires prend une mesure préventive afin d’éviter les activités gênantes .
Les communautés autonomes, à la lumière de la controverse qui a surgi avec ces habitations, ont réglementé cette question pour l’adapter à la situation actuelle et essayer d’éviter, dans la mesure du possible, ces conflits qui ont surgi dans les communautés voisines.
Avant cette tendance, on interprétait qu’il suffisait que le terme habitation soit utilisé dans le titre constitutif ou dans les statuts de la communauté de voisins pour considérer que la seule utilisation permise de l’appartement était à cette fin, résidence ou habitation et qui, en tant que telle, contredisait celle de la finalité touristique.
Source : TLACORP