ACHAT ET VENTE IMMOBILIER – PAIEMENTS SUR LE COMPTE DU NOTAIRE vs OUVERTURE D’UN COMPTE BANCAIRE EN ESPAGNE
Depuis des années, voire des décennies, le mode de paiement suivant est très courant en Espagne :
- Paiements partiels ou acomptes sur le prix final : Ce type de paiement s’effectue par virement bancaire , soit sur le compte de l’agent ou représentant du vendeur, soit sur le compte du vendeur directement.
- Le paiement final du reste du prix convenu : En remettant un chèque bancaire au vendeur à partir d’un compte bancaire espagnol.
En d’autres termes, c’est une pratique très courante en Espagne que des paiements partiels au titre du prix final à payer au vendeur soient effectués par virement bancaire , mais le vendeur a toujours exigé que le paiement final , normalement le plus important , être effectué par chèque bancaire (traite bancaire) , qui donne pleine garantie d’effectivité du paiement.
La simultanéité du paiement
Comme nous pouvons le constater, il n’est pas courant que le paiement final du prix soit effectué par virement bancaire . La raison en est l’incompréhension du « temps » de réalisation dudit transfert. Le vendeur exigera toujours que ledit paiement soit effectué «avant» la signature des actes notariés de vente, pour garantir que l’argent soit effectivement sur son compte bancaire, et l’acheteur, pour sa part, exigera que ledit virement soit effectué» après» que le vendeur a signé les actes de vente, garantissant ainsi que le paiement est effectué une fois que le vendeur a rempli son obligation de livraison.
Le choix du chèque bancaire comme système de paiement permet aux parties d’effectuer le paiement simultanément à la signature des actes notariés. De telle sorte que l’acheteur garde le chèque en sa possession jusqu’à ce que le vendeur signe les actes en présence du notaire.
Avec lequel la coïncidence du moment du paiement et de la livraison du bien est parfaite.
De plus, la formule de paiement par chèque bancaire apporte une garantie supplémentaire au vendeur puisque, de par sa nature même, ce n’est pas l’acheteur qui paie effectivement ou est obligé de payer par chèque bancaire, mais c’est la même banque qui a émis le vérifier qui est obligé d’effectuer ce paiement. Ce qui donne une garantie de paiement sécurisée et précise au vendeur.
Chèque d’une banque espagnole
De plus, le vendeur, afin de garantir votre paiement, a demandé que ce chèque bancaire soit émis par une banque espagnole . Cela s’explique, d’une part, par la méfiance que l’acceptation de chèques provenant de banques étrangères peut engendrer pour le vendeur en raison de la difficulté à en reconnaître l’existence et la validité, et, d’autre part, en raison des dépenses et coûts supplémentaires qu’implique l’encaissement d’un chèque sur fonds trouvé à l’étranger.
Tout ce qui précède a été très important et a fortement conditionné les ventes dans les zones côtières et avec un pourcentage élevé d’acheteurs étrangers. Cela est dû au fait que des citoyens internationaux ont été amenés à ouvrir des comptes bancaires en Espagne avec pour seul effet de rendre effectif le paiement final du prix au vendeur au moyen d’un chèque bancaire émis sur le compte ouvert au nom du acheteur dans une banque espagnole. et auquel, avant l’achèvement du processus de vente, l’acheteur a transféré des fonds suffisants pour couvrir le montant final du prix.
Par conséquent, il est très courant en Espagne de recommander aux acheteurs et investisseurs étrangers d’ouvrir des comptes bancaires dans des banques espagnoles afin de procéder à ce mode de paiement à la fin du processus.
Fournisseurs et Mairies
Cette exigence a également été renforcée par la pratique habituelle des sociétés de distribution d’eau et d’électricité, des conseils locaux, etc. qui se sont sentis beaucoup plus à l’aise en domiciliant les paiements des factures correspondant à la consommation du bien sur des comptes bancaires domiciliés dans des banques espagnoles , éviter les prélèvements automatiques sur des comptes bancaires étrangers.
Avec lequel, en guise de résumé, il est courant de recommander aux clients étrangers d’ouvrir un compte bancaire en Espagne une fois l’intention d’achat formalisée.
Système de paiement notarié dans d’autres pays européens
Cette obligation d’ouvrir un compte bancaire dans une banque espagnole a toujours été un point de conflit entre les systèmes espagnol et étranger.
En effet, dans de nombreux pays, notamment en Europe continentale, tous les paiements liés à la transaction de vente sont effectués directement sur le compte du NOTAIRE instrumentant , qui est celui qui reçoit toutes les sommes de l’acheteur et confie le paiement au vendeur. , une fois que toutes les exigences légales conformément à la réglementation ont été remplies.
C’est pourquoi, depuis de nombreuses années, les investisseurs d’Europe continentale voient comme un cas étrange de forcer l’ouverture de comptes bancaires en Espagne, détournant la fonction du notaire à cet égard.
Par ailleurs, concernant le prélèvement automatique des paiements des factures des consommateurs, les clients ou acheteurs étrangers n’ont pas compris pourquoi des comptes bancaires déjà ouverts à leur nom dans leur pays d’origine, avec un IBAN européen valide, ne pouvaient être acceptés par une partie des entreprises fournisseurs de domicilier la consommation tirée de leurs services.
De plus, surtout dans certaines nationalités, comme la France ou la Belgique, ils ont particulièrement forcé cette situation, puisque de nombreuses opérations d’achat ont été financées par des prêts hypothécaires accordés dans leur pays d’origine .
Les banques prêteuses de ces pays, lors de l’exécution du paiement desdits prêts, le font généralement directement sur le compte du notaire . Avec laquelle, dans les cas où l’achat et la vente de biens immobiliers espagnols par ces citoyens étaient soumis à l’octroi d’un prêt bancaire, les mêmes banques emprunteuses originaires de ces pays ont établi comme obligation de libérer les fonds du prêt que ceux-ci ont été dirigés au compte d’un notaire, et non au compte du vendeur, ni au compte de l’acheteur.
Offre de service de notaire
C’est pourquoi, ces dernières années, le nombre de notaires espagnols qui se sont adaptés à ce nouveau besoin exigé par les clients étrangers a augmenté et a mis à leur disposition un service de réception et de dépôt d’argent pour le compte d’opérations et de transactions juridiques. immobilier _
C’est pourquoi, surtout, dans les zones côtières et avec un volume élevé de transactions immobilières internationales et un afflux important d’étrangers , la pratique notariale de recevoir des acomptes et des transactions finales d’achat et de vente dans les comptes s’est développée. banques notariales.
est volontaire
Il faut dire que cette activité est totalement volontaire de la part des notaires. En d’autres termes, il n’y a aucune obligation pour lesdits notaires d’offrir ce type de service à leurs clients , avec lesquels, en pratique, on retrouve certains notaires qui refusent d’offrir ce type de service, et, d’autre part, d’autres types de notaires plus ouverts et préparés à cet égard.
La procédure
La procédure normalement utilisée en pratique pour envoyer lesdits montants sur le compte du notaire est normalement la suivante :
- L’agent immobilier ou l’avocat de l’acheteur informe le notaire de la nécessité d’instrumentaliser le paiement via son compte.
- Le notaire procède à l’identification de l’acquéreur , à l’étude des conditions de la transaction, à la procédure d’information et au suivi de la réglementation anti-blanchiment.
- Une fois cette démarche accomplie, le notaire délivre vos coordonnées bancaires audit Mandataire ou avocat pour les transmettre à l’acquéreur.
- L’acheteur, dès réception des coordonnées bancaires du NOTAIRE, effectue le virement sur ledit compte instrumental.
- Une fois la vente conclue, le notaire public, en notariant l’acte de vente, émet des chèques ou des virements au vendeur, agents et intermédiaires sur votre compte bancaire, pour le paiement des taxes, et autres dépenses et frais, ainsi que ceux de l’agence immobilière ou les représentants légaux de l’acheteur, suivant les instructions de l’acheteur.
Plus de confort et de garantie pour l’acheteur
Ce système suppose évidemment une plus grande garantie dans le contrôle des fonds vis-à-vis de l’acheteur, car dans le cas où l’opération d’achat ne se réalise pas pour une raison quelconque, le notaire peut toujours rembourser aux parties les sommes déposées afin qu’elles puissent décider quoi en faire
Normalement, si le dépôt a été effectué unilatéralement par l’acheteur , en cas de refus de la vente, procéder à la restitution immédiate des fonds à l’acheteur.
Toutefois, si ledit dépôt a été préalablement convenu entre les parties, et qu’il existe un acte notarié préalable de dépôt , qui fixe les conditions dans lesquelles ledit dépôt doit être géré, le notaire, si la vente n’est pas exécutée, examinera le contenu de le document de dépôt convenu entre les parties et agira toujours en conséquence avec leur accord préalable . Dans le cas où les parties ne s’entendent pas sur la forme de remboursement desdits montants, le notaire sera obligé de déposer ledit montant devant l’autorité judiciaire, et les tribunaux espagnols afin que ce soient ceux dans lesquels la destination de l’argent est décidé. lesdits fonds par le biais des procédures judiciaires à engager par les parties.
Besoin de tracer le paiement
Evidemment, tous ces transferts et paiements doivent être correctement documentés, soit dans un acte notarié de dépôt, soit dans l’acte de vente lui-même.
Conclusion : Il n’est pas nécessaire d’ouvrir un compte bancaire en Espagne pour acheter une maison ou une propriété
On peut dire qu’il n’y a plus d’obligation d’ouvrir un compte bancaire en Espagne, en particulier dans certaines régions ou zones dans lesquelles le notaire met son compte bancaire instrumental à la disposition des parties.
Une autre chose sera, selon le lieu, les exigences à remplir en ce qui concerne les ordres de prélèvement automatique pour la consommation de services connectés à la maison, tels que l’alarme, la sécurité, le Wi-Fi, Internet, l’électricité, le gaz, etc. .
Par conséquent, pour la procédure d’achat d’une maison en Espagne, de notre cabinet d’avocats, nous ne considérons plus l’ouverture d’un compte bancaire en Espagne pour nos clients comme une obligation . Nous vous proposons cela en option, à condition que dans la zone où l’achat est effectué, il y ait un notaire prédisposé à avoir votre compte bancaire pour effectuer le paiement.
Mais que se passe-t-il après l’achat avec les fournitures ?
Après le processus d’achat, une fois celui-ci terminé, selon la zone où se trouve la propriété, il sera nécessaire de confirmer avec les sociétés de services fournisseurs, les mairies, etc. , pour déterminer si elles acceptent les prélèvements automatiques de paiements en banque étrangère comptes, et, Sinon, recommander à nos clients , cette fois oui , et une fois la vente terminée, d’ouvrir un compte bancaire instrumental en Espagne à ces fins.
TLACORP 2023