Dans les transactions d’achat et de vente de biens immobiliers, nous trouvons souvent la phase de la procédure connue sous le nom de » Réservation «. C’est le cas dans lequel l’acheteur, une fois la propriété choisie et le prix et les conditions d’achat convenus avec le propriétaire ou avec l’agent, est prêt à formaliser la réservation de la propriété.
Ladite réservation implique le versement d’un montant appelé «signal», «réserve» ou «acompte «, qui est remis à l’agent ou au propriétaire comme preuve fiable de la volonté de l’acheteur d’entamer le processus de vente avec le propriétaire ou le propriétaire.
Dans ces contrats de réservation, il est généralement établi que, dans le cas où l’ acheteur renonce à l’achat sans juste motif, il est pénalisé par la perte des sommes remises à titre de réservation.
Réciproquement, si c’est le propriétaire qui manque à son obligation de vendre le bien ou de le réserver au nom de l’acquéreur sans juste motif, il est tenu de restituer les sommes perçues par l’acquéreur. De plus, si le contrat l’établit ainsi, le propriétaire est tenu de restituer lesdites sommes doublées en réparation des dommages et préjudices causés à l’acheteur du fait de son non-respect.
Normalement, en Espagne, les contrats de réservation sont généralement formalisés par des agences immobilières qui sont des intermédiaires dans le processus d’achat.
En d’autres occasions, ce sont les avocats des parties qui rédigent ledit contrat .
Mais, concentrons-nous sur le sujet, une fois qu’un contrat de réservation a été signé par l’acheteur et que le montant de la réserve convenue a été livré, si le propriétaire manque finalement à son obligation de vendre, est-il obligé de restituer le double des sommes versées à l’acheteur ? .
La réponse, malheureusement, ne peut pas être simple. Cela dépendra de la manière dont le contrat de réservation est rédigé , et de la manière dont la procédure contractuelle a été formalisée vis-à-vis du propriétaire.
Voyons quelques hypothèses :
- Il doit y avoir une mention expresse dans le contrat : Le contrat doit prévoir expressément qu’en cas de manquement du Propriétaire à son obligation contractuelle, il devra restituer à l’acheteur les sommes livrées à titre de réserve en double exemplaire.
A de nombreuses reprises, nous constatons que les contrats de réservation n’établissent pas l’obligation de la part du propriétaire de restituer le double des sommes livrées. Cela ne signifie pas que de tels contrats ne sont pas légaux, cela signifie simplement que le propriétaire n’a pas accepté ladite pénalité, ou que l’agent n’a pas jugé opportun de l’inclure dans le contrat.
Dans ces cas, l’acheteur pourra récupérer le montant de la réservation payée, mais ne pourra exiger le remboursement du double.
- Le Propriétaire doit avoir reçu le montant de la réservation, ou doit avoir accepté que l’agent, ou son avocat le reçoive . C’est-à-dire que pour que l’acheteur ait le droit de réclamer le double des sommes livrées en cas de défaut de paiement, le propriétaire (ou l’une quelconque des personnes autorisées par lui – comme l’agent immobilier, ou son avocat) doit avoir effectivement perçu lesdites sommes .
En d’autres termes, il existe des cas où le contrat prévoit l’obligation du propriétaire de restituer les sommes en double livrées par l’acheteur, et nous constatons que l’argent remis par l’acheteur a été retenu par l’agence et non remis au propriétaire .
Cette pratique, très courante dans les agences immobilières, est en réalité une garantie de remboursement des sommes livrées aux acquéreurs . En d’autres termes, l’agent immobilier, afin de garantir à l’acheteur qu’il recevra l’argent versé en cas de défaut de paiement de la part du propriétaire, conserve généralement l’argent en dépôt au lieu de le remettre au propriétaire. De telle sorte que, si le propriétaire rompt le contrat, il est plus facile pour l’acheteur de récupérer le montant de la réservation car l’agent le conserve .
Mais, dans ces cas où le propriétaire n’a pas reçu le montant de la réservation, l’acheteur aurait-il le droit, en cas de non-respect par le propriétaire, de demander la restitution des sommes versées en double ? Autrement dit, le propriétaire serait-il obligé de restituer le double des sommes livrées par l’acheteur lorsqu’il n’a reçu aucun paiement ?
Eh bien, dans le cas où le propriétaire avait signé le contrat , et dans ledit contrat, il y a des preuves que l’argent est déposé dans le compte de l’agent, ou de l’avocat du propriétaire, et qu’il n’y avait aucune instruction ou ordre de le transférer au propriétaire, dans ce cas le propriétaire serait tenu de restituer le double des sommes livrées, même s’il ne les avait pas reçues .
Au contraire, si le propriétaire avait signé le contrat, et que ledit contrat établissait que le montant payé devait être remis au propriétaire, dans ce cas, puisque ledit montant n’a pas été reçu par ce dernier, le contrat n’a pas été entièrement formalisé, et l’acheteur ne pouvait donc exiger du propriétaire qu’il restitue le double des sommes livrées .
- Le contrat de réservation doit avoir été valablement signé par les parties . Pour que le contrat de réservation soit valable, il doit avoir été valablement signé par les parties.
Avec lequel, si le propriétaire a signé le contrat de réservation dans lequel la condition de restitution en double en cas de non-respect a été établie, évidemment le propriétaire est tenu de restituer lesdites sommes en double, même sans les avoir préalablement reçues.
C’est-à-dire que le propriétaire, ayant signé un contrat de réservation dans lequel il est établi que l’agent reçoit et conserve le montant remis par l’acheteur à titre d’acompte, accepte que l’argent soit conservé par l’agent et donne son approbation.
De plus, le propriétaire accepte les conditions du contrat où il est établi qu’il doit restituer en double exemplaire, dans le cas où, une fois le contrat signé, il ne respecterait pas son obligation de réserver le bien au nom du acheteur.
Ainsi, une fois le contrat signé par le propriétaire, celui-ci ne peut se soustraire à sa responsabilité en arguant qu’il n’a pas perçu le montant de la réservation . Il est donc obligé de restituer le double des sommes livrées.
- Le contrat doit être signé par les parties ou par leurs avocats .
Il est très courant de trouver des cas dans lesquels des propriétaires qui font appel aux services d’agents immobiliers pour la vente de leurs biens signent ces contrats de services d’agence . Dans de tels contrats de service, les propriétaires autorisent et autorisent généralement les agents immobiliers à recevoir des montants des acheteurs à titre de « dépôt » ou de « réserve ».
Il s’agit d’une pratique totalement légale et parfaitement reconnue par le système espagnol. Autrement dit, les agents immobiliers peuvent recevoir des montants de réserve au nom des propriétaires ou des propriétaires. Par conséquent, d’un point de vue juridique, le paiement effectué à un agent immobilier qui a été préalablement autorisé par le propriétaire dans le contrat de service, est un paiement légal et a des effets juridiques.
Or, d’un point de vue juridique, si le contrat de service entre l’agent et le propriétaire peut autoriser le premier à recevoir des sommes et acomptes pour le compte du second, ce qu’il n’autorise pas, c’est à «signer» les contrats . réservation au nom du propriétaire.
Il arrive souvent sur le marché immobilier des situations dans lesquelles l’acheteur a signé un contrat et a remis certains acomptes à titre d’acompte à l’agent, mais ledit contrat de réservation n’est finalement pas signé par le propriétaire. Dans ces cas, comme nous le disons, ladite réservation de propriété n’est pas légalement formalisée , avec laquelle, en aucun cas, l’accord de réservation ne peut être considéré comme contraignant pour les parties.
Et ce, même si ledit contrat de réservation a été signé par l’agent immobilier.
L’agent immobilier en Espagne n’a pas les pouvoirs ou facultés juridiques pour représenter le propriétaire dans la signature d’un contrat de réservation, ni dans la signature de tout autre type de contrat.
Et ce, même si votre contrat de service le stipule.
En Espagne, comme dans de nombreux pays du monde, la seule façon de représenter légalement une personne est par procuration notariale , qui doit être signée dans un bureau de notaire , par des actes notariés, et eux seuls autorisent à signer des contrats au nom de une personne.
Avec lequel les agents sont souvent confondus et considèrent que le contrat de prestation qu’ils ont signé avec le propriétaire les autorise à signer en son nom des contrats de réservation avec de futurs acquéreurs.
Il se peut que le contrat de service signé avec le propriétaire autorise les agents à «recevoir» les sommes versées à titre de réservation, mais d’un point de vue juridique, ladite autorisation n’implique aucun pouvoir de «signer» le contrat en son nom .
Comme nous l’avons dit, si l’agent n’a pas les pouvoirs notariés de représentation appropriés, le contrat de réservation ne peut pas être parfait avec la signature de l’agent , car il devrait être validé et autorisé ultérieurement par le propriétaire. Et, si tel n’est pas le cas, c’est-à-dire si le propriétaire n’a pas signé ledit contrat, il peut en aucune manière être lié par celui-ci.
Avec laquelle, si un acheteur a effectué une remise d’argent à un agent immobilier, et a signé un contrat de réservation, il ne peut exiger le respect par le propriétaire si ce dernier n’a pas directement signé le contrat , ou a délivré des procurations à l’agent pour le faire.
Avec lequel, la simple signature de l’agent dans le contrat de réservation ne donne pas validité audit contrat .
Avec lequel, dans le cas où le propriétaire refuserait de vendre le bien à l’acquéreur, l’acquéreur ne pourra en aucun cas exiger le double des sommes livrées .
Tout au plus, et en fonction de la bonne foi et de la bonne volonté de l’agent immobilier, l’acquéreur pourra obtenir la restitution des sommes remises à titre d’acompte.
Mais sans pouvoir prétendre au double.
TLACORP