Loi 12/2023, du 24 mai, para el derecho de la Vivienda . Cliquez ici pour voir la loi
Cette loi introduit, entre autres, une avancée fondamentale dans la protection des droits des acheteurs et des locataires de logements résidentiels contre les constructeurs et les propriétaires.
La loi déclare la transparence dans le processus de fourniture de toutes sortes d’informations qui affectent la propriété comme des exigences obligatoires dans les processus d’achat et de vente de propriété.
Ainsi, de cette manière, la loi établit, dans son article 30, que les principes de base des acquéreurs, acheteurs ou locataires de biens sont de recevoir des informations sur les caractéristiques des biens, leurs services et installations et les conditions juridiques et économiques de leur acquisition, location, cession ou utilisation, et qu’il s’agit :
- Complet
- Objectif
- Véridique
- Clair, compréhensible et accessible
Qui doit respecter cette obligation d’information de l’acheteur et/ou du locataire ?
Ce «devoir d’information» est établi comme une obligation pour tous les agents qui, opérant dans le secteur de la construction et de la réhabilitation de logements et de la prestation de services immobiliers, sont habilités à céder, louer et transférer des propriétés en nom propre ou pour le compte d’autrui, tel que:
- Promoteurs et constructeurs
- Propriétaires, vendeurs et autres titulaires de droits réels
- Agents immobiliers
- Administrateurs de biens
Tous ces agents et professionnels doivent respecter et garantir que, dans l’exercice de leur activité, ils respectent leur obligation de fournir une information complète, objective, véridique, claire, compréhensible et accessible aux acheteurs et/ou locataires conformément aux dispositions du présent loi. ménage.
En plus du devoir d’information, les agents doivent respecter la législation de défense des consommateurs et des utilisateurs dans le cas de relations entre consommateurs ou utilisateurs et hommes d’affaires, la publicité qu’ils réalisent étant soumise à la législation générale qui la réglemente.
Tout acte publicitaire comportant des informations insuffisantes, déficientes ou mensongères est interdit.
Quel type d’informations les propriétaires, promoteurs, agents immobiliers et gestionnaires immobiliers doivent-ils fournir aux acheteurs et/ou locataires ?
Il doit s’agir d’informations « complètes » . En d’autres termes, toute forme de communication adressée aux demandeurs de logement, aux utilisateurs ou au grand public afin de promouvoir directement ou indirectement la cession, la location et toute autre forme de cession de propriété.
Les informations qui, » au minimum » doivent être fournies à l’acquéreur ou au futur locataire sont, selon l’art. 31, le suivant :
– Identification du vendeur ou du bailleur et, le cas échéant, de la personne physique ou morale intervenant, dans le cadre d’une activité professionnelle ou commerciale, pour l’intermédiation dans l’opération. C’est-à-dire qu’il faut identifier le propriétaire et, le cas échéant, l’ agent immobilier impliqué dans l’opération.
– Prix et conditions économiques de la transaction : Prix total et concepts qui y sont inclus (mobilier, agencements, etc.), ainsi que les conditions de financement ou de paiement qui, le cas échéant, pourraient être établies.
– Caractéristiques essentielles du logement et du bâtiment, notamment :
1.- Certificat d’habitation , ou certificat d’habitabilité, ou permis d’occupation.
2.- Accréditation de la surface utile et bâtie de l’habitation , différenciant en cas de division horizontale l’espace privé des parties communes, et sans possibilité de calculer à ces fins les surfaces de l’habitation avec une hauteur inférieure à celle requise dans les réglementations réglementaires.
En d’autres termes, le propriétaire ou l’agent ne peut annoncer ou offrir comme «surface utile» ou «surface bâtie» les parties de la maison qui ne respectent pas la hauteur minimale requise par la réglementation pour la surface habitable de la maison.
3.- Ancienneté du bâtiment et, le cas échéant, des principales réformes ou actions qui y ont été réalisées . Autrement dit, un historique des réformes effectuées sur la propriété doit être fourni.
4.- Services et installations disponibles à la propriété, à la fois individuels et communs, tels que l’eau, l’électricité, l’assainissement, les égouts, la fosse septique , etc.
5.- Certificat d’efficacité énergétique de la maison.
6.- Conditions d’accessibilité du logement et du bâtiment . C’est-à-dire si la maison dispose d’installations et d’un accès pour les personnes à mobilité réduite ou à mobilité réduite.
7.- Etat d’occupation ou de disponibilité du logement . Autrement dit, si la maison est occupée ou libre.
– Informations légales du bien : le cadastre identifiant le bien, avec la référence des charges, charges et conditions de toute nature, et la quote-part de participation aux parties communes établie dans le titre de propriété.
– Dans le cas où la maison est protégée ou dans des zones protégées , indication expresse de cette circonstance et de la soumission au régime légal de protection qui lui est applicable.
– Dans le cas de bâtiments bénéficiant officiellement d’une protection architecturale parce qu’ils font partie d’un environnement déclaré ou en raison de leur valeur architecturale ou historique particulière, des informations seront fournies sur le degré de protection et les conditions et limites des interventions de réforme ou de réhabilitation .
– Toute autre information pouvant être pertinente pour la personne intéressée à acheter ou à louer le bien, y compris les aspects de nature territoriale, urbanistique, physique-technique, de protection des actifs ou administratifs qui s’y rapportent.
Important !
Le défaut de fournir ces informations sera compris comme une violation du devoir d’information par le propriétaire et/ou l’agent.
En outre, de manière générale, les informations qui omettent des données essentielles ou les contiennent dans des termes susceptibles d’induire en erreur les destinataires ou de produire des répercussions économiques ou juridiques non recevables, sont considérées comme incomplètes, insuffisantes ou déficientes, de nature à troubler la jouissance paisible du logement dans le conditions habituelles d’utilisation.
Informations sur l’amiante dans la propriété ou le bâtiment
Dans les mêmes termes qu’établis à la section précédente, la personne intéressée à acheter ou à louer une propriété peut demander des informations sur la détection d’amiante ou d’autres substances dangereuses ou nocives pour la santé.
Informations sur la «zone de stress»
Les gouvernements locaux indiqueront quelles zones sont considérées comme des « zonas tensionadas » (zones stressées), là où il y a une forte demande de propriétés et une offre faible.
Lorsque le bien qui va être loué à titre de résidence habituelle est situé dans une zone où le marché résidentiel est tendu , le propriétaire et, le cas échéant, la personne qui intervient dans l’intermédiation de l’opération doivent indiquer cette circonstance et en informer , préalablement à la formalisation du bail, et en tout cas dans le document contractuel, du montant du dernier loyer du bail de résidence habituelle qui avait été en vigueur au cours des cinq dernières années dans le même bien, ainsi que la valeur qui peut correspondre à celui-ci sur la base de l’indice de référence des prix de location des logements applicable.
Quand ces informations doivent-elles être fournies ?
La loi établit que l’obligation de fournir ces informations doit être remplie AVANT la formalisation de la transaction et la remise de toute somme d’argent en acompte.
Cette obligation légale établit un changement substantiel dans le processus traditionnel d’achat, de vente et de location de biens immobiliers en Espagne. À ce jour, il est courant sur le marché immobilier espagnol que les informations à fournir à l’acheteur ou aux locataires soient effectuées APRÈS la remise d’un signal ou d’un acompte sur l’opération d’achat ou de location.
Cependant, la loi prévoit l’obligation pour les propriétaires de fournir ces informations aux acheteurs ou aux locataires au moment où ils décident de mettre leurs biens en vente ou en location.
De cette manière, la loi tente de corriger les cas dans lesquels les acheteurs ou les futurs locataires remettent des sommes d’argent «à l’aveugle», et sans avoir reçu les informations essentielles sur les propriétés . Cela a donné lieu à des situations compliquées dans lesquelles les acheteurs, ou les locataires, découvraient des vices juridiques dans la propriété, ayant déjà livré et entre les mains d’agents et/ou de vendeurs certaines sommes d’argent.
Par conséquent, un changement substantiel de procédure s’impose dans l’activité d’achat, de vente et de location de biens immobiliers . Il sera nécessaire que les propriétaires ou vendeurs, au moment où ils optent pour leur décision de vendre ou de louer le bien, fassent les démarches nécessaires pour obtenir cette documentation, soit par eux-mêmes, soit assistés d’agents immobiliers et/ou d’avocats. pour les représenter dans le processus.
Le Certificat d’Habitabilité ou Permis d’Occupation (CH)
La loi établit comme obligation de la part du propriétaire de fournir le certificat d’habitabilité ou le permis d’occupation AVANT que l’acheteur ou le locataire n’effectue tout type de livraison en raison du prix .
Pour cette raison, la tendance qui a été pratiquée ces dernières années dans la procédure de vente selon laquelle le propriétaire doit fournir le certificat d’habitabilité ou le permis d’occupation à l’acheteur et/ou au locataire est confirmée.
Se pose alors la question des maisons qui n’ont pas de Certificat d’Habitabilité.
Dans ces cas, les hypothèses suivantes peuvent se produire :
- Que la maison est en état d’obtenir le CH . Dans ces cas, le propriétaire doit effectuer les démarches appropriées pour obtenir ce document, en engageant les services des techniciens et des avocats nécessaires à cet effet.
- Que la maison n’est pas en état d’obtenir le CH . Il existe de nombreuses maisons sur le marché qui ont des difficultés à obtenir le CH ou Occupation License, dans la plupart des cas parce que ces maisons ne sont pas conformes aux réglementations urbaines. Dans ces cas, il sera nécessaire pour le propriétaire de contacter des architectes et/ou avocats pour les guider et les conseiller afin d’étudier les modalités d’obtention de ce document.
Dans ces cas d’absence de certificat d’habitabilité, ce que la loi dit est «Maison» doit être pris en compte.
La loi définit « une maison d’habitation » comme suit :
« Immeuble ou partie d’immeuble à caractère privé et destiné à la résidence et à l’habitation de personnes, qui remplit les conditions minimales d’habitabilité légalement requises, pouvant avoir accès aux espaces communs et aux services de l’immeuble dans lequel il se trouve, le tout ceci dans le respect de la législation applicable et de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire ».
En d’autres termes, il établit que, pour qu’une construction devienne « Habitation », il faut
- Qu’il s’agit d’un «bâtiment» d’un domaine privé . En d’autres termes, les parties de la maison ou de l’appartement qui n’appartiennent pas exclusivement à la maison, telles que les parties communes ou qui appartiennent à la communauté des propriétaires, ne peuvent pas être considérées comme une surface bâtie ou utile.
- Que la destination de la construction est celle de «résidence» et «habitation» . À de nombreuses reprises, nous ne trouvons pas de bâtiments, ou de parties de ceux-ci, qui ont été construits comme » entrepôts «, » entrepôts agricoles «, garages, sous-sols inhabitables. Par conséquent, ce que dit la loi, c’est que ces parties ou constructions ne peuvent pas être comptées comme la surface construite du logement.
- Qu’ils remplissent les conditions minimales d’habitabilité exigées par la loi . Par conséquent, il est nécessaire qu’il y ait une confirmation du vendeur ou du propriétaire que la propriété répond aux exigences légales et aux conditions d’habitabilité. La meilleure façon de le prouver sera de fournir un certificat d’habitabilité ou un permis d’occupation renouvelé et valide.
- Conformément à la législation applicable et à l’urbanisme et à l’aménagement du territoire . En quelques mots, que la maison est conforme aux réglementations locales et territoriales d’urbanisme et de construction.
Obligation du vendeur ou du propriétaire de fournir le Certificat d’Habitabilité ou Permis d’Occupation renouvelé et en vigueur.
Cette exigence dissipe la confusion qui existait sur le marché immobilier depuis des années, et qui faisait référence à l’obligation du propriétaire de démontrer qu’il vend un bien habitable. Pendant des années, les agents et les professionnels du secteur ont été témoins d’une confrontation avec des propriétaires de biens à vendre qui ont littéralement refusé de fournir les documents informatifs de leur propriété pour garantir la légalité de celle-ci aux acheteurs. Parmi eux, et on dirait presque le plus important, le Certificat d’Habitabilité ou Permis d’Occupation.
L’opposition entretenue par les propriétaires reposait sur des arguments tels que :
- «C’est l’acquéreur qui doit obtenir le certificat d’habitabilité et pas moi»
- «Je suis allé à la mairie et ils m’ont dit que je ne devais pas renouveler le certificat d’habitabilité car c’est l’acheteur qui doit le renouveler»
- Le notaire m’a dit que le certificat d’habitabilité renouvelé n’est pas nécessaire pour vendre une propriété
… et une longue liste d’arguments qui ont été utilisés pour éviter les dépenses et les efforts nécessaires pour obtenir ce type de documentation, si essentiel pour confirmer la légalité d’une propriété à l’acheteur.
Cette situation a donné lieu à des conflits entre les propriétaires, les acheteurs et tous les professionnels qui participent aux transactions d’achat, de vente et de location en Espagne.
Désormais, avec cette nouvelle loi, il est confirmé par obligation légale que c’est le vendeur ou le propriétaire qui doit fournir ce document dès le premier moment où il décide de louer ou de vendre son bien.
Cela empêchera-t-il l’acquéreur d’obtenir le CH après acquisition ?
NON
Le vendeur doit fournir le CH renouvelé pour confirmer que la propriété est conforme aux lois mais, selon la réglementation locale, l’acheteur peut être invité à le rénover et à le changer à son nom après l’acquisition pour compléter le changement d’eau, d’électricité et autres (comme licence de location touristique).
Informations sur les habitats protégés et informations urbaines.
Comme c’est le cas pour le permis d’occupation ou le certificat d’occupation, il est courant sur le marché immobilier espagnol que le propriétaire mette son bien en vente ou en location avec un manque total de documentation et même une connaissance de la situation juridique et planification de la propriété , laissant la recherche et la détection de ladite documentation entre les mains de l’acheteur ou du locataire.
Cette position a supposé, jusqu’à l’entrée de cette loi, une raison d’insécurité et d’incertitude juridique des opérations d’achat et de vente de biens immobiliers en Espagne.
Avec cette nouvelle loi, le vendeur est obligé, dans un premier temps , de réaliser une analyse et une étude juridique de la maison avant sa mise sur le marché. Cette étude juridique implique de fournir toutes sortes d’informations qui la concernent, et qui sont basées sur les éléments suivants :
- La maison est-elle protégée ou a-t-elle un régime de protection ?
- Est-il affecté par un quelconque type d’état public ou de limitation (Affectation des Côtes, foresterie, domaine public, expropriation, etc.) ?
- Sur quel type de terrain se trouve la propriété, urbaine, rustique, aménageable ?
- La maison a-t-elle été réformée ?
- Quelles sont les limites exactes et la taille de la maison ?
- Présente-t-il un quelconque type de limitation ou de condition urbaine (infraction urbaine, urbanisation semi-consolidée, logement hors urbanisme ?
Le fait que le propriétaire obtienne ou soit obligé d’obtenir ces informations apportera une plus grande sécurité dans les transactions immobilières en Espagne et permettra d’éviter les litiges qui ont eu lieu sur le marché espagnol quant à savoir qui doit fournir ces informations et, surtout tout, si «il y avait» ou s’il était obligatoire de le fournir, et qui doit le faire conformément à la loi.
Référence spéciale aux informations à fournir par les administrateurs de biens
Établit la sixième disposition additionnelle :
- Les administrateurs de biens, dans le développement de leur activité professionnelle, doivent agir avec efficacité, diligence, responsabilité professionnelle et indépendance, sous réserve de la législation en vigueur et des codes éthiques établis dans le secteur, avec une attention particulière à la protection des droits des consommateurs établis par les communautés autonomes. et dans cette loi.
Ce précepte de la loi vient reconnaître le devoir des administrateurs de biens de protéger les droits des consommateurs en vertu de cette loi . Cela revient à dire que, comprenant comme «consommateurs» les acheteurs et futurs locataires des biens qu’ils gèrent, ils doivent protéger leurs droits.
Les informations sur la propriété contenues dans la communauté par les lois et les accords communautaires sont essentielles pour que l’acheteur obtienne ces informations à temps.
Ce point est très important dans la pratique immobilière espagnole, car pendant des décennies, nous avons rencontré des situations dans lesquelles les gestionnaires immobiliers ont entravé le flux d’informations vers les acheteurs immobiliers , alléguant qu’ils n’étaient pas autorisés à partager ces informations. Ce comportement a généré un niveau élevé d’insécurité dans les transactions immobilières, puisque l’acheteur a été contraint de conclure un investissement dans une maison dont il ne savait pas si elle pouvait avoir des problèmes cachés entre les mains des propriétaires et de leurs administrateurs.
Avec quoi, une fois de plus, cette loi vient clarifier l’ obligation faite aux syndics de fournir ces informations importantes pour l’acquéreur et futur locataire.
Supplément IBI – Taxe foncière pour les propriétés inoccupées
Dans le cas de propriétés à usage d’habitation inoccupées en permanence , les municipalités peuvent exiger une majoration de l’IBI pouvant aller jusqu’à 50% du montant net de la taxe.
À ces fins, il sera considéré comme une propriété inoccupée. inoccupés en permanence , de manière continue et sans motif justifié, pendant une période de plus de deux ans , conformément aux exigences, moyens de preuve et procédure établis par l’ordonnance fiscale, et appartiennent aux propriétaires de quatre ou plusieurs propriétés à usage résidentiel.
La majoration peut atteindre 100 % du montant net de la taxe lorsque la période de vacance est supérieure à trois ans et peut être modulée en fonction de la période de vacance.
En outre, les communes peuvent augmenter le pourcentage de majoration correspondant conformément à ce qui précède jusqu’à 50 points de pourcentage supplémentaires dans le cas d’immeubles appartenant à des propriétaires de deux ou plusieurs immeubles à usage d’habitation inoccupés dans la même zone communale.
La surtaxe IBI affecte-t-elle les résidences secondaires détenues par des étrangers non-résidents ?
La réponse est non. La loi établit que, dans le cas des résidences secondaires, la durée de vacance deviendra QUATRE ANS.
Dans tous les cas, les causes suivantes seront considérées comme justifiées (c’est-à-dire qu’elles ne donneront pas lieu à considérer le bien comme inoccupé et éviteront la surtaxe) :
- Le transfert temporaire pour des raisons de travail ou de formation du propriétaire
- Changement d’adresse pour cause de dépendance ou de santé ou d’urgence sociale
- Immeubles destinés à des usages d’habitation en résidence secondaire avec un maximum de quatre ans d’inoccupation continue
- Biens faisant l’objet de travaux ou d’actions de réhabilitation, ou d’autres circonstances rendant leur occupation effective impossible
- son utilisation et sa cession ou qu’il s’agit d’un bien immobilier dont les propriétaires, aux conditions du marché, proposent à la vente, avec un maximum d’un an dans cette situation, ou à la location, avec un maximum de six mois dans cette situation.
- Dans le cas de propriétés appartenant à une administration publique, il sera également considéré comme cause justifiée si la propriété fait l’objet d’une procédure de vente ou mise en service au moyen d’un bail.
La surtaxe, qui sera exigée des redevables de cette taxe, courra le 31 décembre et sera réglée annuellement par les communes , une fois constatée la vacance du bien à cette date, accompagnée de l’acte administratif par lequel elle est déclaré.
La déclaration municipale en tant que bien définitivement inoccupé nécessitera l’ audition préalable de l’assujetti et l’accréditation par le conseil municipal des indications de vacance, à régler dans ladite ordonnance, dans lesquelles pourront figurer celles relatives aux données du registre municipal, ainsi que la consommation des services d’approvisionnement.
Ce que ce précepte entend est de mettre sur le marché des maisons vides , évitant ainsi la spéculation, ce qui favorisera l’offre de produits sur le marché immobilier.
Un nouveau scénario pour les agences immobilières
L’obligation d’information préalable imposée aux propriétaires et aux agents immobiliers protège l’acheteur en tant que consommateur. Cependant, cela représente vraiment un risque pour les agents immobiliers car ils seront obligés de fournir les informations du propriétaire du bien avant de pouvoir conclure la transaction avec l’acheteur ou le locataire.
Ce type d’information préalable peut conduire à des situations dans lesquelles l’ acheteur prend contact avec le vendeur directement , augmentant le risque que la transaction immobilière soit conclue directement entre eux, évitant par malveillance le paiement des services de l’agence .
C’est déjà un fait habituel et malheureusement sur le marché immobilier, dans lequel, souvent, les parties, dans le but d’économiser de l’argent dans leurs transactions, négligent le bon travail effectué par les agences immobilières qui consiste à contacter les acheteurs et les vendeurs dans le marché.
La mission essentielle des agences immobilières, si importante pour le marché immobilier, peut être affectée par cette obligation d’information préalable sur le bien et le propriétaire, aux acquéreurs qui pourraient être tentés de s’adresser directement aux propriétaires pour éviter payer des commissions ou des honoraires de l’agence immobilière.
Avec lequel, il sera important et recommandé aux agences immobilières de revoir leurs contrats de mandat tant pour les propriétaires que pour les acquéreurs ou futurs locataires, afin de protéger juridiquement le paiement de leurs honoraires professionnels , incluant, le cas échéant, des pénalités élevées en cas de manquement. . pour les parties qui concluent leurs accords directement et sans passer par les bons services d’agences immobilières.
En outre, il obligera également les agences immobilières à obtenir les autorisations nécessaires des propriétaires pour partager des informations privées dans le respect de la loi sur la protection des données personnelles .
C’est pourquoi des progrès seront nécessaires dans la professionnalisation de l’agent immobilier secteur , qui doivent sûrement avoir une plus grande spécialisation dans le secteur, élargissant leurs compétences au-delà de la tâche strictement commerciale de contacter l’acheteur et le vendeur.
Sans aucun doute, cette nouvelle réglementation va booster le professionnalisme des agents immobiliers.
TLACORP 2023