Le processus d’achat espagnol est très similaire à d’autres pays. Les investisseurs étrangers dans le système espagnol trouveront de nombreuses similitudes avec leur payses d’origine. Mais, cependant, trouver aussi de nombreuses différences.
La différence la plus notable est l’avocat et le notaire .
I. – QUELQUES EXEMPLES DANS D’AUTRES PAYSES DE L’EUROPE:
A) LE PROCESSUS D’ACHAT BRITANIQUE: Dans le processus d’achat britannique, la figure du notaire n’est pas impliquée du tout dans le processus d’achat immobilière. Le vendeur et l’acheteur sont assistés dans la transaction avec l’aide, chacun avec leur propre avocat. Alors, l’avocat de l’acheteur, et l’avocat du vendeur, sont ceux qui, de la première jusqu’à la fin, contrôlent le processus de vente, jusqu’à la finalisation avec le changement de nom de la propriété, et le paiement du prix, impôts, etc. Ce sont eux qui ont fait les contrats, des soins pour chaque remplit ses obligations, payer des impôts, organise et reçoit des paiements et dossier complet de la propriété au propriétaire, ainsi que de changer le reste services tels que l’eau, l’électricité, etc .
En conclusion : Le notaire ne figure pas dans le système britannique de l’achat et la vente de biens, et il y a deux avocats, l’un de l’acheteur, et l’autre par le vendeur, qui participent de toutes les étapes du processus.
B) PROCESSUS D’ACHAT CONTINENTAL : Français, belges, suisses, néerlandais, allemand, et d’autres: Dans ces pays, le processus d’achat, la figure du notaire fait tout. Contrairement au système britannique, dans le système continental, les parties, acheteur et le vendeur, se ruent sur le notaire, en tant qu’intermédiaire de la transaction, ce qui suit:
a . L’approximation des parties, et la formalisation de l’opération par document contractuel.
b . Contrôler le respect des obligations de chaque partie
c . Effectue enquête et recherche légale, administrative et juridique des biens
d. Faire une enquête et recherche urbanistique de la propriété à acheter.
e . Passer et recevoir des paiements de l’achat.
f . Remplissez les actes de vente
g . Compléter l’inscription dans le registre foncier au nom du nouveau propriétaire
h . Déclarer et payer des impôts découlant de l’achat et de la vente
i . Faire le changement des contrats d’approvisionnement en eau , électricité , impôts locaux, etc .
Conclusion : La figure de l’AVOCAT dans le processus d’achat dans ces payses est égal à zéro . Pas impliqués dans ce processus que lorsqu’il y a un litige résultant de litiges judicieux.
II.- LE PROCESSUS D’ACHAT ACHETER ESPAGNOL
On peut dire que le processus d’achat de l’espagnol est un mélange entre les deux systèmes et processus d’achat considérés : Le « Britannique » et le « Continental».
Dans le processus d’achat espagnol, le notaire est vraiment important, mais pas suffisant pour effectuer un achat avec assurance et sécurité. La présence du notaire espagnol dans le processus d’achat est essentielle parce que, comme d’autres payses comme la France , la Belgique , la Hollande, etc . , la vente ne peut pas être inscrit dans le registre foncier sans être passée par la formalisation des actes notariaux ( ou «escrituras»).
Le notaire vérifie également les informations essentielles telles que :
– La capacité des parties à l’achat ou à la vente . Autrement dit, si l’acheteur a le pouvoir légal d’acheter et le vendeur de vendre.
– Etude des limitations et des charges sur la propriété .
– L’étude des documents de la propriété, tels que les permis et les licences de construction, etc .
– Vérification des moyens de paiement, etc .
Mais à la différence du processus espagnol d’achat avec le «Continental», est que le notaire n’effectue plus que les fonctions mentionnées. C’est à dire le notaire espagnol:
• ÉTUDE LEGAL ET URBANISTIQUE: Le notaire ne fais pas un étude urbanistique approfondi de la propriété. Il y a des informations sur la propriété à diverses sources telles que la Commune ou Mairie, Cadastre, Départements Urbanistiques, locaux et départements régionaux , qui ne sont pas consultés ni vérifiées par le notaire espagnol pendant le processus d’achat.
– Ne pas vérifier si la propriété a des pénalités ou des amendes pour la construction, ou par exemple, un ordre de démolition.
– Il n’y a un contrôl complet de si la propriété est soumise à des restrictions ou des charges urbanistiques, dehors des qui apparaissent dans le registre de la propriété. Mais en Espagne, la plupart des frais ou des restrictions de planification ne sont pas enregistrés dans le Registre de la propriété.
– Il n’y a aucune étude ou vérification des possibles futurs projets de développement susceptibles d’affecter un bien (par exemple , l’expropriation, ou une future autoroute , ou même un projet d’urbanisation, etc.)
Malheureusement, il y a des cas en Espagne où l’acheteur a complété l’achat sans l’assistance d’avocat spécialisé, avec un processus formel parfait, et parfaitement enregistré dans le cadastre et le registre foncier. Alors, formellement parfait. Et puis, après le processus d’achat, il a constaté qu’il manquait un permis ou un certificat d’occupation (« certificat de conformité »), ou avait même un ordre d’expropriation pour un projet d’autoroute, par exemple.
Ce manque d’étude de planification par le notaire crée des problèmes particuliers dans les propriétés suivantes :
– Propriétés de récente construction : Par exemple, le constructeur n’a pas complété le développement urbanistique, et ils restent d’ouvres d’urbanisation sans finaliser.
– Propriétés, maisons, ou chalets dans zones rustiques ou CAMPAGNE: Ces propriétés sont généralement dans la zone rurale et dehors les zones urbaines. Ces propriétés typiquement villas ou maisons de vacances peuvent avoir des problèmes tels que :
* Manque de licence ou de la construction de l’habitation principale
*La manque de licence de construction ou d’extension du permis du bâtiment principal ou les accessoires (piscine, garage , etc.).
* Problèmes d’identification ou définition des limites de la parcelle ou terrain, etc.
* Sanctions urbanistiques, penalités, ou ordres de démolition , etc .
– Villas et appartements dans les logements anciens avec des graves problèmes d’infrastructure ou en attendant l’élaboration de projet ou d’amélioration, etc.
Cet information ne sera pas obtenue par un notaire en Espagne.
Malheureusement, en Espagne, des informations juridiques, administratives, et de la planification urbanistique en affectant le bien, ne sont pas condensés en un point unique d’information, comme cela devrait être le registre foncier. En Espagne, l’information dans le registre foncier, bien qu’est essentiel, n’est pas complète. Les informations contenues dans le Registre de la propriété en Espagne ne recueillent TOUTE l’information qui affecte à la propriété.
• CONTRATS ET PAIEMENTS : Le notaire ne prépare les paiements de la propriété, ni choisir ni prépare les contrats de vente. Alors, l’acheteur ne paie pas le prix d’achat au notaire. En Espagne, les paiements du prix, ou des parts du prix, sont payés aux avocats, à l’agence immobilière ou au vendeur.
Lors de notre cabinet, les clients nous demandent parfois la compte bancaire du notaire pour effectuer le paiement du prix d’achat , et sont surpris quand nous informons que, en Espagne, le notaire ne reçoit pas de paiements, et que les paiements doivent être payés directement au vendeur, ou à son avocat , ou aux agents immobiliers
• ENREGISTREMENT ET CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE DANS EL REGISTR FONCIER: Le notaire, une fois le processus d’achat est terminé, avec la signature des actes notariaux de vente, n’a aucune obligation de procéder à l’enregistrement de la transaction dans le registre foncier. Par conséquent, il y a des notaires qui font cette gestion, et il y a d’autres que ne la réalisent pas. Et, même dans les notaires qui effectuent le service d’enregistrement, ne viennent pas à enregistrer l’achat si l’acheteur ne le demande pas expressément!.
En tant qu’avocats , nous avons constaté de nombreux cas où les vendeurs ont découvert que l’achat n’a pas été enregistrée dans le Registre Foncier. Au moment de l’achat, les propriétaires se sont rendus au notaire , et une fois l’achat effectué , l’acheteur, confiant que le notaire pendrait les actions nécessaires pour l’enregistrement, n’a pas instruit le notaire pour agir l’inscription dans le registre foncier. Par conséquent, au cours des années, ont constaté que les propriétés étaient encore au nom des anciens propriétaires, parce qu’il n’a pas donné l’ordre au notaire, et n’ont pas été assisté par un avocat dans votre processus .
• IMPÔTS ET AUTRES PAIEMENTS : Les notaires sont obligés à agir les paiements des impôts, et les restes de frais des parties au processus de vente. Par conséquent, il y a des notaires qui font cette gestion, et d’autres que non. Même ceux qui effectuent le service, ils n’agiront pas ce service si l’acheteur ou le vendeur ne le demande pas !.
Ils existent d’autres impôts, comme la Plus-value (Plusvalía), payable par le vendeur et que les notaires ne parviennent pas.
• CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE DE L’EAU ET ÉLECTRICITÉ CONTRATS ET AUTRES TAXES MUNICIPALES : Le notaire NO géré le changement de propriétaire de contrats de fourniture d’eau, d’électricité et d’autres comme l’impôt foncier ou municipal .
Ni, par la même, le notaire espagnol n’arrange pas la domiciliation du paiement de ces services dans le compte bancaire de l’acheteur.
• CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE AU CADASTRE : Le notaire NO gère le changement de propriété des parties au cadastre.
• CERTITIFAT DE CONFORMITÉ (aussi D’OCCUPATION ou D’HABITABILITÉ): Comme expliqué dans d’autres sections de ce site, l’acheteur doit obtenir un certificat d’occupation, en place, ou rénové en son nom afin de procéder à des changements dans la propriété des contrats d’eau et d’électricité après acheter .
Alors, pourquoi utiliser un avocat EN ESPAGNE POUR ACHETER UN BIEN?
Comme indiqué ci-dessus, pour avoir une idée complète et pour obtenir des informations sur le processus d’achat, vous devez obtenir ces information de differents sources locaux, régionales, le registre foncier, Départements de planification urbanistique, et aussi de consulter avec des architectes et d’autres spécialistes , etc … TOUT CELA NON SERA FAIT PAR UN NOTAIRE ESPAGNOL .
Pour ce faire, vous aurez besoin d’obtenir les services d’un avocat qui peut obtenir toute l’information de différentes sources et des points légales et administratives.
Et, malheureusement, ce processus est autant de complexe que tous les AVOCATS NE SONT PAS VALIDES. Alors vous avez besoin d’un avocat que, en plus que parle votre langue, et qui connaît le droit de l’immobilier, il doit aussi être spécialiste en droit de la construction et urbanistique, et de compter dans son équipe avec des architectes, et d’autres professionnels et techniques pour avoir une information, la plus complète de tous les aspects concernant l’achat de la propriété.
Par conséquent, à ce stade, une fois la décision d’achat est solide, TLA, notre cabinet, vous conseille:
– Retenez les services d’un avocat. Il y a des entreprises ou des agents qui se présentent comme des avocats et donnent «service juridique», et, en fait ne sont pas avocats. Parfois, ils ne sont même pas espagnols ! .
– Retenez les services d’un avocat inscrit en Espagne. Ne soyez pas tenté d’utiliser des avocats dans votre pays d’origine. Seulement les avocats nationaux connaissent le système d’acheter et le processus d’achat espagnol.
– L’avocat doit parler votre langue. Fuyez des avocats qui ne parlent pas votre langue, et qu’utilisent secrétaires ou assistants ou des traducteurs. L’avocat doit parler votre langue parfaitement pour vous communiquer directement, et non par secrétaires ou des traducteurs.
– Vérifiez que l’avocat est spécialiste en Droit Urbanistique et de la Construction. Il doit être un expert en droit de l’immobilier, mais aussi, il doit comprendre, et beaucoup, de planification urbanistique et de la construction.
Et un dernier conseil, peut-être que le plus important : Une fois vous avez confirmé votre décision d’achat, SVP, ne payez rien ni signez aucun document sans l’approbation préalable de votre avocat.