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Définition et différences de contrat d’achat / contrat d’Option d’achat (ODA) – Système légal en Espagne

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  • Le contrat d’Option d’Achat (ODA)

Ce contrat d’Option-d’Achat espagnol est défini comme un accord par lequel l’un concède à l’autre, pour une période de temps déterminée, et sous certaines conditions, le pouvoir de décider d’exécuter ou continuer un contrat d’achat, ou non.

Dans le cas de contrat d’option, l’acheteur a l’option  de décider ( ou non) de poursuivre la conclusion de la vente. Ainsi, est attribué à l’une des parties le «choix» de décider de la conclusion d’un contrat spécifique, où les concepts, les exigences et les éléments sont fixés à un moment de la célébration.

Une petite partie de la doctrine considère que ce contrat est un contrat d’achat normal. Mais, est largement accepté dans la doctrine et la jurisprudence espagnole, que ce contrat n’est  pas un contrat de vente «pure», mais comme un pré-contrat, dans lequel, bien que les éléments  essentiels du contrat d’achat sont déterminés,  la décision de continuer ou non est laissé à disposition de l’une des parties.

Les éléments de ce contrat sont les suivantes:

Option: L’option elle-même, accordé à un parti (l’acheteur)  pour décider de la future conclusion de la vente.

Temps pour exécuter l’option: Le délai dans lequel l’option doit être exercée

La propriété: identification de la propriété, et le prix convenu.

La première conséquence de ce contrat est que le vendeur  a l’obligation de réserver et bloquer la propriété au nom de l’acheteur pendant le temps convenu.

Le paiement pour le droit à l’option d’achat fonctionne comme une pénalité dans le cas où il n’est pas exercé dans le période de temps convenue. Cela signifie que,  l’acheteur, aura le droit de décider de poursuivre la vente ou non dans ce période. Et, dans le cas en que l’acheteur  renonce à continuer avec la  vente, dans le période accordé, le contrat pourra être résilié, et le paiement effectué pour l’option d’achat sera perdu, et le vendeur les gagnera comme compensation.

Quelques fois, les différences entre ce contrat d’ODA,  et un Contrat de réservation,  sont pas claires, parce que ces sont contrats très semblants.  La différence principale est que dans contrat d’Option-d’Achat,  le vendeur doit réserver la propriété au nom de l’acheteur. Alors, si le vendeur n’accomplisse pas cet obligation, et il vend à un autre acheteur, l’autre vente viendra impossible, ou, dans le cas c’est trop tard, le vendeur répondra des damages crées aux acheteurs. Il y a un engagement fort d’obligation de réservation de la part d vendeur.

Par contre, dans le contrat de réservation, après la signature du contrat, si le vendeur n’accomplisse pas l’obligation de réservoir la propriété pour l’acheteur, et il vend à un troisième, cette vente sera correcte,  alors, l’acheteur ne pourra pas la bloquer, et  le montant à payer par le vendeur  comme responsable sera seulement le double des montants reçus comme réservation.

  • Contrat d’achat–vente

Le contrat de vente est un contrat bilatéral est celui dans lequel l’une des parties (vendeur) a le compromis de livraison d’un bien à l’autre (l’acheteur) en compensation d’un certain prix.

Ainsi, lorsque le contrat est signé, l’acheteur a une position plus avancée de la propriété que le contrat ODA.

Les éléments personnels du contrat sont:

  • L’Acheteur: C’est la personne ou l’entité qui accepte de payer quelque chose en échange pour un certain prix.
  • Le Vendeur: La personne physique ou juridique qui s’engage à livrer la chose en échange d’un prix.Comme dans le cas précédent doit avoir la capacité juridique.

Les éléments matériels du contrat sont;

  • Le sujet: La propriété, etc
  • Le prix et le mode de paiement
  • Temps de réalisation de la vente

Le contrats d’achat / de vente normal, une fois signé par les deux parties, est appelée comme «contrat privé». Puis, une fois la transaction est terminée cet accord peut rester comme « privé » (dans ce cas, sans efficace pour troisièmes parties dehors de vendeur et acheteur), ou bien l’accord peut  passer à être  un « contrat  publique » (et, par consequence, avec efficace universelle) si il est adoptée par un notaire. Dans ce cas, les termes du Contrat seront transmis aux actes notariés de la propriété, aussi largement connu comme «Actes notariales de la propriété», en Espagnol : « Escrituras de la propiedad ».

Obligations du vendeur:

  • Garder la propriété réservée à  l’acheteur.
  • Assurer une possession paisible à l’acheteur.
  • Répondre à l’expulsion de locataires (dans le cas qu’ils sont pas acceptés pour l’achateur)
  • Répondre des vices cachés (jusqu’à 3 ans).

Obligations de l’acheteur:

  • Payer le prix.
  • Recevoir la propriété

Les différences entre les option d’achat et le contrat de’achat-vente:

  • La principale différence avec ce contrat et un contrat d’achat-vente normale est la position de l’acheteur. Dans un contrat d’achat-vente normale, l’acheteur peut décider de ne pas poursuivre le contrat, et de ne pas acheter. Dans ce cas, le vendeur peut avoir le droit de «forcer» l’acheteur de poursuivre la vente. En d’autres termes, l’acheteur, si après la signature du contrat, décide de ne pas acheter, ce dépendant des modalités convenues dans le contrat, le vendeur peut choisir d’accepter de résilier le contrat, avec la réparation des dommages, ou, par contre, de ne pas accepter l’annulation et demander de forcer l’acheteur à continuer jusqu’à ce que la vente est terminée.

Cette possibilité éventuelle de forcer l’acheteur à remplir l’achat,  positionne à l’acheteur  en une situation plus élevé,  et plus consolidé,  dans la même transaction d’achat de la propriété. Quasi comme propriétaire. Nous pouvons dire que, dans un contrat de vente normal, l’acheteur est presque le propriétaire. Une fois le contrat de vente est signé, juridiquement, il peut être considéré que la propriété est «vendue»,  et que la transaction n’est pas finalisée parce que seulement reste que le paiement du reste du prix.

Dans un contrat ODA, comme différence avec les contrats de vente normales, si l’acheteur a choisit de ne pas poursuivre le contrat, ou  bien le temps de l’exercice de l’option d’achat est plus de passé,  le contrat sera résilié, et les montants payés comme option d’achat seront pour le vendeur. Mais  le vendeur  n’y aura aucun droit contre l’acheteur pour le forcer à acheter.

Donc, à différence du contrat de vente normal, dans le ODA,  l’acheteur  n’adopte pas une position comme propriétaire aussi d’avancée. L’acheteur  obtient seulement un «droit de décider d’acheter». Le vendeur, alors, ne considère pas la propriété comme «vendue», mais comme «réservé». Seulement dans le cas que l’option d’achat est confirmée l’ODA se tournera alors dans un contrat de vente normal.

  • Une autre différence entre ces deux contrats est le temps de compléter. Habituellement, dans un contrat d’achat normal, le temps de terminer, ou de remplir les obligations des deux parties, vendeur et l’acheteur, peuvent être «flexible». Cela signifie qu’il ne peut y être accepté certains retards dans l’exécution des obligations de payer, de la part de l’acheteur, ou de remplir et de remise de la propriété, par le vendeur. Ce genre de retard peut être réglé établissant des compensations, etc

Mais, dans le contrat d’ODA, le temps d’exécuter le paiement, et le droit de compléter est fixé. Alors,  arrivé le moment convenu dans le contrat de confirmer l’option de vente, avec la propriété prête, si l’acheteur ne confirme pas sa position, alors, le contrat peut être automatiquement violé par ce défaut, et resilié.

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