VICES CACHÉS D’UNE PROPRIÉTÉ : RESPONSABILITÉ ET PROCÉDURES
Lors de la passation d’acte d’une propriété, le vendeur et/ou le constructeur ont des responsabilités à assumer vis-à-vis de l’acheteur.
Sur le marché immobilier, il y a des biens vendus avec des défauts. Souvent, l’acheteur n’est pas au courant de ses droits pour faire face à cette situation. Il n’est pas simple de savoir comment réagir adéquatement pour des défauts qui n’auraient pas été détectés avant la passation d’acte.
C’est pourquoi, il est important d’établir les droits et obligations de chacune des parties impliquées : vendeur, constructeur, acheteur. Cet article a été rédigé dans le but de clarifier les procédures en cas de défaut, visible ou non.
Au préalable, le terme « vice» doit être correctement défini. Il s’agit de tout type de défaut, ou imperfection rencontré dans une construction, en réduisant, minimisant, atténuant la qualité d’un bien de telle manière à ce que le nouveau propriétaire ne puisse en jouir, ou l’utiliser d’une manière normale. Le vice est classé en deux catégories : « grave » ou « sérieux ». Le vice grave amène l’acheteur a rejeté l’achat avant l’acte notarial, le vice sérieux à en négocier le prix.
Qu’ils soient graves ou sérieux, les vices sont de deux sortes : visibles ou cachés
Les défauts visibles sont facilement détectables au moyen d’une inspection visuelle, soit lors de la construction du bâtiment, soit lors d’une inspection par l’acheteur. Ils sont donc facilement détectables sans qu’aucune connaissance du secteur ne soit nécessaire.
Ces imperfections visibles ne sont pas responsabilité du vendeur. Cela signifie que le vendeur n’assume aucune responsabilité pour les vices visibles, surtout si cela a fait l’objet d’une négociation sur le prix du bien. En effet, l’acheteur devrait les avoir découverts lui-même.
Les vices cachés sont, eux, impossibles à détecter « à l’œil nu » lors d’une visite ou durant la construction du bâtiment. Dans le cas très spécifique des nouvelles constructions, les vices cachés sont ceux qui n’ont pas été détectés par les différents professionnels (architecte, inspecteur, technicien…) lors de la construction.
Pour que la responsabilité soit prise par le vendeur ou constructeur, le vice doit remplir plusieurs conditions :
- Il n’est pas détectable facilement.
- L’acheteur n’en connait pas l’existence.
- Son existence doit dater d’avant la finalisation d’achat/vente.
A titre d’exemple, voici une liste des vices cachés les plus répandus :
- Dommages qui affectent la structure du bâtiment, ayant des répercussions considérables sur sa stabilité et/ou sa structure.
- Problèmes d’imperméabilisation ou d’étanchéité causant des fuites dans la maison.
- Problèmes directement liés à la construction : fentes, fissures, etc. suites à de mauvaises fondations, un affaissement du sous-sol.
De plus, il est obligatoire de distinguer nouvelles constructions et maisons en revente pour envisager la responsabilité de chacun.
Pour les maisons neuves, il existe différents délais pour signaler et réclamer, le cas échéant, des vices cachés :
- UN AN: Problèmes de finition du revêtement, des extérieures, des charpenteries/menuiseries, des appareils neufs, etc. Attention, UN AN à compter de la date de construction ou SIX MOIS à compter de la date d’achat / d’achèvement.
- TROIS ANS: Si la propriété est directement affectée, dégradée dans son habitabilité : étanchéité, salubrité… avec des conséquences sur l’hygiène ou la santé.
- DIX ANS : Pour la structure du bâtiment : fondations, piliers, poutres, planchers, sols… de telle manière à compromettre la stabilité du bâtiment.
Dans les nouvelles constructions, il est obligatoire, en Espagne, de présenter une assurance DECENNALE (ou assurance de dix ans) couvrant donc, les dommages structurels du bâtiment pendant 10 ans. Grâce à cette assurance, l’acheteur informe son assureur de l’apparition de certains défauts, pour ainsi faire valoir l’assurance des 10 ans, au préalablement fournie par le promoteur ou constructeur.
Dans le cas des maisons de «AUTOPROMOCIÓN» (auto-promoteur), la souscription de l’assurance décennale n’est pas obligatoire, mais volontaire. Une construction est en promotion personnelle lorsque le consommateur final du bâtiment est le même propriétaire de la parcelle et n’engage un constructeur que dans le but de construire la maison. De cette manière, le propriétaire de la parcelle assume le rôle de «promoteur» des travaux, procédant à l’embauche de différents professionnels tels qu’architectes, constructeurs, etc. La maison ne sera donc pas vendue sur le marché immobilier, mais sera directement utilisé par le promoteur.
Dans ce cas précis, la loi espagnole autorise le promoteur à souscrire une assurance décennale ou non. Si le propriétaire choisit de ne pas contracter ladite assurance et qu’il décide de vendre le bien au cours de la période de garantie de 10 ans, il doit informer les éventuels acheteurs que la maison n’a pas cette assurance et les acheteurs doivent expressément accepter cette situation.
Le cas de revente d’un bien est légèrement différent. Les vendeurs sont également responsables des vices cachés éventuels d’une propriété. Cependant, ils n’ont cette responsabilité vis-à-vis des vices cachés que pendant SIX MOIS. Ils pourront donc être tenus responsables de tout type de vices mentionnés ci-dessus durant 6 mois, à compter de la passation d’acte, de la conclusion de la vente/ achat.
Pour exercer ses droits, l’acheteur doit, en plus de détecter le défaut :
- En informé le vendeur par écrit – courrier certifié, des défauts, en expliquant les causes possibles et les moyens de résoudre le problème.
- Obtenir un rapport écrit officiel d’un professionnel indépendant, si possible un expert, qui détermine le problème et les coûts de réparation, dans le cas où le vendeur n’accepte pas sa responsabilité.
Si le vendeur, ayant reçu ce rapport rédigé par un professionnel indépendant avec les causes, les réparations et coûts, ne souhaite toujours pas dédommager l’acheteur, un avocat le notifiera pour résoudre le problème face à la justice.
Veuillez noter que ce genre de réclamation, du moins pour les cas les moins graves, face à la justice, est très couteux et très long. Dès lors, il est toujours préférable de chercher un accord à l’amiable. Dans les cas les plus graves -existence un problème réel affectant l’habitabilité ou la structure du bâtiment, il sera nécessaire de défendre au mieux la position de l’acheteur en tenant toujours compte de la possibilité de recourir aux tribunaux afin de trouver un accord avec le vendeur.