RENDEMENT DU CAPITAL IMMOBILIER
1. Qu’entend-on par « gains sur capital immobilier » ?
Des revenus du capital immobilier est considérée comme provenant de la location de propriétés rurales et urbaines, ainsi que les revenus provenant de la constitution ou de la cession de droits ou de pouvoir d’usage ou de jouissance de propriétés rurales ou urbaines.
Le montant reçu de l’acquéreur, du cessionnaire, du locataire ou du sous-locataire, inclus dans le
correspondant à tous les biens affectés avec le bien et hors TVA ou, le cas échéant, IGIC.
2. Comment est déterminé le rendement net du capital immobilier ?
Le rendement net sera le résultat de la soustraction des dépenses fiscalement déductibles des rendements complets du capital immobilier.
Le schéma de détermination et de quantification des revenus finalement inclus dans l’ assiette fiscale est le suivant :
Rendement du capital immobilier.
Rendements complets (-) Dépenses déductibles (=) Rendement net (-) Réductions (=) Rendement net réduit sur le capital immobilier
3. Quelles dépenses sont déductibles ?
Les dépenses qui peuvent être soustraites du revenu complet pour déterminer le revenu net sont celles nécessaires pour les obtenir, y compris l’amortissement du bien immobilier. Toute dépense pouvant être qualifiée de nécessaire pour obtenir un revenu doit être considérée comme déductible du revenu obtenu.
Au contraire, ils ne sont en aucun cas déductibles :
- Paiements effectués en raison de sinistres (par exemple un incendie) qui entraînent une diminution de la valeur des actifs du contribuable. Dans ces cas, le traitement des gains et pertes en capital s’applique.
- Celles qui ne sont pas directement liées aux revenus (par exemple, celles provenant de la location d’une maison par le propriétaire pour se rapprocher de son travail).
- Les rendements nets peuvent être négatifs, mais la déductibilité des intérêts et autres frais de financement est limitée.
Spécifique:
- Il n’y a pas de limite maximale déductible pour toutes les dépenses.
- Oui, il y a une limite à la déductibilité des intérêts des capitaux étrangers investis dans l’acquisition ou l’amélioration de la propriété ou du droit réel et autres dépenses de financement et, en outre, la déductibilité des dépenses de réparation et de conservation est également limitée. La franchise non déduite peut être déduite dans les 4 années suivantes.
Déduction des intérêts et autres frais de financement, ainsi que des frais de réparation et de conservation, est limitée, au maximum, au montant de l’intégralité des revenus tirés de la cession de chaque bien ou droit (montant du bail).
En d’autres termes, le montant total du revenu complet que le contribuable pourrait avoir n’est pas ajouté et ensuite la limite est déterminée sur ce montant total, mais, au contraire, la limite doit être quantifiée pour chaque bien ou droit générateur de revenu.
Cela signifie que le revenu net ne peut pas être négatif en raison de la déduction des intérêts et des dépenses de réparation ou de conservation exclusivement, mais il peut être négatif en raison de la déduction d’autres dépenses, qu’elles soient ou non liées à des intérêts.
4. Quelles sont les réductions applicables aux rendements nets ?
Il est possible de distinguer entre une réduction générale et des réductions spéciales.
a) Réduction globale
Les rendements nets avec une période de génération de plus de deux ans, ainsi que ceux irréguliers, seront réduits de 30 %, lorsque, dans les deux cas, ils sont imputés sur une seule période fiscale (par exemple les droits de mutation ou les indemnités reçues de la locataire pour dégradation ou dégradation de la propriété).
Le montant des revenus nets sur lesquels s’appliquera la réduction ne pourra excéder 300 000 euros par an.
b) Réduction spéciale
Dans les cas de location de biens immobiliers destinés à l’habitation, le rendement net positif sera réduit de 60 %. Cette réduction ne s’appliquera qu’aux revenus déclarés par le contribuable.
Rendement net des biens immobiliers loués, les montants affectés à l’amortissement du bien immobilier et des autres actifs transférés avec lui sont considérés comme une charge déductible, à condition qu’ils répondent à son amortissement effectif. Toutefois, l’amortissement est considéré comme satisfaisant à l’exigence d’efficacité (la dépense est considérée comme «bonne») lorsque, chaque année, il n’excède pas le résultat de l’application de 3 % à la base d’amortissement, qui est la valeur la plus élevée des deux suivantes : le coût d’acquisition ou la valeur cadastrale.
5. Retenues à la source sur les rendements du capital immobilier
En général, 20 % en 2015 et 19,5 % au 12 juillet 2015
La retenue n’est pas appliquée :
- Quand il s’agit de la location de logements par les entreprises pour leurs salariés.
- loyers payés par le locataire ou au même bailleur ne dépassent pas € 9,00 par
Lorsque le bailleur est tenu de payer des impôts au titre de l’une des rubriques du groupe 8 61 de l’IAE et qu’il n’existe pas de quotité zéro, ou pour toute autre rubrique autorisant l’activité de location ou de sous – balayage de biens immobiliers urbains, et en appliquant la règles pour déterminer la redevance établie dans les rubriques du groupe 861 précité à la valeur cadastrale des biens destinés à la location ou à la sous- location, il n’y a pas de redevance nulle (valeur cadastrale des biens supérieure à 601 012,10 euros).
Source: Spanish Tax Calculator