La «VEGA BAJA» est une zone qui couvre les propriétés situées à Ciudad Quesada, Algorfa, Benijofar, Catral, Almoradí, Benferri, Rojales, Benejuzar, La Marina, Ciudad Quesada, Guardamar, Orihuela, Redován, Callosa, Crevillente, compte tenu des principaux aspects juridiques d’un point de vue d’achat immobilier. Nos avocats experts en droit immobilier ont préparé une guide pour vous aider dans le processus d’achat d’un bien immobilier en la zone, avec les principaux aspects juridiques pour l’achat de ces propriétés.
Guide des aspects juridiques à considérer pour vous aider dans le processus d’achat d’un bien immobilier dans la zone de Ciudad Quesada, Algorfa, Benijofar, Catral, Almoradí, Benferri, Rojales, Benejuzar, La Marina, Ciudad Quesada, Guardamar, Orihuela, Redován, Callosa, Crevillente.
Lorsque nous entrons dans un processus d’achat de propriété, il est essentiel de connaître tous les aspects juridiques de la propriété. Dans ce guide, les principaux sont exposés.
Si vous êtes intéressé à acheter ou à vendre une propriété placée à Vega Baja, TLACORP vous aidera à prendre une décision finale d’achat ou de vente.
La zone de la Costa Blanca Sud est couverte par nos bureaux de Torrevieja-Ciudad Quesada, parfaitement reliés par l’autoroute. Visiter nos bureaux à Torrevieja ne prendra pas trop de temps depuis Rojales, Ciudad Quesada ou Algorfa, et, si organisé, l’un de nos avocats peut visiter la même propriété et vous y rencontrer, vous évitant de vous déplacer vers notre bureau.
Cette zone couvre un large éventail de propriétés, qui vont du rustique aux appartements, bungalows, urbanisations, terrains de golf, etc. Détaillons les principaux aspects juridiques de chacune de ces propriétés:
Ligne de côte:
Ces zones couvrent les maisons et appartements construits au centre des villes de Ciudad Quesada , Rojales, Montesinos, Guardamar, La Marina, Algorfa, etc.
Le type de constructions et de propriétés y sont des résidences secondaires ou des maisons de vacances et des propriétés résidentielles.
A) Le type traditionnel de zones de résidence est initialement détenu par des Espagnols, provenant principalement de Madrid, du Pays Basque, de la Catalogne et des étrangers venant de l’Europe du Nord. Globalement dans des domaines comme Ciudad Quesada , Rojales, Montesinos, Guardamar, La Marina, Algorfa. Ces types de propriétés étaient des bungalows et des appartements, près de la plage, et construits généralement avant le «boom espagnol» (avant 2000).
Dans un moyen de transport, avec une décision d’achat, et hors des recherches légales normales à effectuer dans ce type de propriétés, il y a ci-dessous des points importants à vérifier:
– Etude juridique et administrative de l’histoire de la construction. Pour savoir comment la propriété a été construite et comment elle a été développée. Il est essentiel de découvrir si la propriété a été agrandie, ou si la terrasse était couverte, ou si le porche est maintenant une cuisine, ou si le dessous est maintenant une pièce. Cela aidera à savoir si les propriétaires précédents ont effectué tous ces travaux avec les licences appropriées, ou, par exemple, s’il y a une amende ou une pénalité se terminant sur ces propriétés causée par un défaut du permis approprié.
De plus, savoir s’il y a une modification de la structure initiale, aidera à identifier si les actes sont correctement mis à jour avec la situation actuelle du bâtiment.
En plus de cela, si la propriété a une pénalité pour construction, la mairie peut refuser de renouveler le certificat d’habitation, et les nouveaux propriétaires peuvent avoir des problèmes futurs pour renouveler les contrats de services publics.
– Contrats eau et électricité: S’agissant d’anciennes propriétés, les fournisseurs peuvent demander aux acheteurs de mettre à jour l’installation pour modifier les contrats après achèvement. Cela peut entraîner des dépenses comme l’électricien ou les frais de plombier pour inspecter la propriété, et d’autres comme le recâblage, qui, s’ils sont connus avant la fin, pourraient faire partie de l’accord commercial de prix avec le vendeur.
– Plusvalia: si la propriété est ancienne et appartient aux mêmes propriétaires depuis longtemps, cette taxe sera élevée. Cette taxe municipale doit être payée par les vendeurs, mais le savoir dès le début aidera à prendre les garanties nécessaires à payer par le vendeur.
– Communauté des propriétaires: il sera très important de savoir, non seulement si le vendeur est à jour dans les paiements de la communauté, mais aussi pour les paiements partiels importants ou importants dans la réforme ou l’entretien des zones communautaires (terrasses, façades, parkings, etc.), qui n’apparaissent pas toujours dans les certifications faites par la communauté des propriétaires.
B) Urbanisations comme Ciudad Quesada , Rojales, Montesinos, Guardamar, La Marina, Algorfa, etc: cette zone envisage de nouvelles urbanisations créées avec le boom espagnol, parfois dans de grandes urbanisations.
Les aspects juridiques importants à considérer au moment d’acheter ce type de propriétés sont les suivants:
– Le bien doit être parfaitement inscrit au registre foncier, en tant que «maison achevée». Cela signifie que la propriété a été enregistrée et que le constructeur a fourni le permis de travaux définitifs, l’assurance décennale (assurance couvrant pendant 10 ans les défauts de structure du bâtiment) et le certificat d’habitation.
– Zones communautaires: Les zones communautaires comme les terrains de golf, les zones commerciales, la piscine, les jardins, etc., doivent être achevées ou en cours de l’être.
Il est également très important de «lire» les règles de la communauté pour voir, par exemple, si votre voisin peut diriger une entreprise qui peut vous déranger, ou si les chiens sont autorisés, etc.
– Charges communautaires: Ce type de propriétés peut avoir des frais d’entretien élevés. Il est très important de les connaître dans les premières étapes du transport.
– Limitations et droits d’utilisation: Ces zones ont une grande infrastructure électrique, d’eau, d’égouts, de collecte des ordures, ce qui peut affecter votre propriété.
Autres points essentiels à considérer lors de l’achat dans la région:
Frais et travaux d’urbanisation: Il y a des zones, dans l’ensemble à Denia, Pedreguer, Pego, Benissa, Moraira, Orba, Benidoleig, Altea et Javea, dans lesquelles la propriété peut avoir des coûts d’urbanisation en attente et / ou des travaux d’urbanisation à terminer, et sur le compte du propriétaire !. Alors, s’il vous plaît, prenez bien soin de cela.
Certificat d’habitation: Même étant des propriétés construites avec le permis de construire approprié, il y a parfois des complications pour obtenir le NOUVEAU certificat d’habitation.
Comme expliqué ci-dessus, dans les zones URBAINES de la Costa Blanca Nord, il est très important de vérifier que l’urbanisation où la propriété est située a toutes les infrastructures d’urbanisation terminées, telles que: routes, trottoirs, asphalte, raccordement au tout-à-l’égout, eau, électrique. L’infrastructure d’urbanisation de ces zones a été développée il y a longtemps, et parfois elle ne répond pas aux normes modernes. Ainsi, il est assez courant de trouver des propriétés où les propriétaires doivent «donner» une partie de leurs parcelles pour avoir des routes plus grandes, ou «payer» des infrastructures d’urbanisation comme la connexion aux égouts, les zones piétonnes, etc.
Vous êtes cordialement invités à en savoir plus sur ce point dans notre rubrique spécialisée: Urbanisations semi-consolidées.
Propriétés dans les zones de campagne et rustiques: des considérations spéciales doivent être prises dans les zones de Catral, Dolores, Redován, Callosa del Segura, Crevillente, etc.
La zone de Vega Baja est une zone qui présente un certain risque d’inondation. En fait, ces dernières années, il y a eu quelques inondations en raison de l’impact des fortes pluies dans la rivière Segura et Vinolopó. Il est donc très important que la construction soit surélevée du terrain d’au moins 1,5 m de haut. L’installation d’une clôture qui peut éviter d’éventuelles entrées d’eau pourrait également réduire l’impact des inondations dans la région.
De plus, la région de Catral, Dolores, Redovan et Crevillente est une zone où il y avait des centaines de propriétés construites sans permis. Dans les régions rurales, il est très courant de trouver des propriétés sans permis, car les propriétaires de la région construisaient leurs maisons à la campagne comme «résidence secondaire» ou «maison de vacances» pour les week-ends. Donc, ils ne faisaient pas attention à respecter les lois espagnoles. Certaines de ces maisons peuvent être légalisées si elles ont été construites avec un temps déterminé et en suivant une procédure déterminée. Ils peuvent même obtenir un certificat d’habitation, si certaines conditions essentielles sont remplies.
Mais il y a d’autres constructions qui ont été construites dans les années 2002-2006, principalement dans la région de Catral, mais aussi dans la région de Crevillente, Redovan, Orihuela et Callosa del Segura, qui ont quelques problèmes à légaliser, en raison de la fait qu’ils ont été condamnés à une amende, même avec des ordres de démolition, de la part du gouvernement régional.
Ces propriétés ont été créées en utilisant ce que nous appelons: DIVISION HORIZONTALE. C’est une façon de créer des «urbanisations» dans une zone où une urbanisation n’est pas possible. Dans ce type de «petites urbanisations», les propriétaires ont 100% des constructions, mais les espaces destinés au jardin, à la piscine, etc., sont «partagés» avec le reste des voisins, car considérés comme des «espaces communs».
Pour plus d’informations sur ce problème, visitez notre section spécialisée Division horizontale dans les zones rustiques.
Il y a eu plusieurs essais des mairies locales pour légaliser ce type de propriétés dans cette situation (entre 1.500 – 2.000 propriétés dans la région), mais pour le moment, il n’y a pas de plan formel prêt à les légaliser (Information de mars 2020 ).
À l’heure actuelle, bien qu’il y ait des ordonnances administratives de démolition émises sur ces propriétés, la mairie respecte les constructions existantes, mais l’édification ne peut pas être prolongée. Ainsi, de nouvelles constructions sur la propriété ne peuvent pas être construites. Il est permis à l’intérieur de réformes sur ce type de propriétés, mais pas sur les extensions, les constructions d’autres bâtiments comme les garages, les piscines, etc.
Mais, comme ces propriétés ne sont pas ajoutées aux normatives, la mairie n’approuvera pas une licence pour réformer les parties structurelles essentielles du bâtiment comme les fondations, le toit, etc. La mairie admettra de «réformer» la maison existante et de «réparer» la structure existante, mais pas «supprimer» des anciennes pièces pour en installer de nouvelles. Par exemple, dans le cas où il y a une catastrophe naturelle ou une inondation qui peut affecter la maison sur sa structure, la mairie peut ne pas donner le droit de «reconstruire» la propriété. Donc, en conclusion, la mairie permet aux réformes internes de maintenir la construction, mais pas aux réformes structurelles des bines, des fondations, du changement de toit, etc. Pour cette raison, nous vous recommandons d’informer votre compagnie d’assurance que les catastrophes naturelles et autres affectant le les constructions existantes doivent être couvertes par l’assurance obligatoire de contracter à la maison à la fin.
N’oubliez pas non plus que la zone présente un risque «moyen-élevé» d’inondation, il est donc essentiel d’avoir une assurance pour couvrir ce risque.
Conséquences des maisons jugées «hors normatives»:
- Si les constructions n’ont pas été pénalisées depuis 15 ans, il n’est pas possible d’être pénalisé plus tard, ou démoli par le système espagnol. Il est légalement consolidé par le temps.
- Les constructions existantes sont respectées dans leur taille, mais il n’est pas possible de construire un nouvel élément de construction ni même d’agrandir les éléments existants.
- De plus, de ce fait, la mairie respecte les constructions existantes, mais ne peut être agrandie. Ainsi, de nouvelles constructions dans la propriété ne peuvent pas être construites.
- La mairie permet des réformes intérieures sur ce type de propriétés. Mais, en raison du fait que la propriété n’est pas normative, la mairie n’approuvera pas une licence pour réformer les «parties structurelles essentielles» du bâtiment comme les fondations, la toiture, etc. La mairie admettra «réformer» l’existant maison, et «réparer» la structure existante, mais pas «enlever» des anciennes pièces pour en installer de nouvelles.
- Par exemple, dans le cas où il y a un «incendie» ou une inondation qui peut affecter la maison sur sa structure, la mairie peut ne pas donner le droit de «reconstruire» la propriété.
- Ainsi, en conclusion, la mairie permet des réformes internes pour maintenir la construction, mais pas les réformes structurelles des bines, fondations, changement de toiture, etc.
- La propriété reçoit la considération «hors norme» lorsqu’elle n’a pas été pénalisée au cours des 15 années suivant la construction. Pour cela, un certificat de la mairie est nécessaire pour vérifier ce point. Il s’appelle «Certificat de non-infraction», et nous avons déjà demandé ce certificat, mais la Mairie peut prendre de 4 à 8 semaines en moyenne pour produire ce document.
- La propriété n’a pas de «certificat d’habitation». Pour votre information, il s’agit d’un document délivré par la mairie où ils confirment que la propriété répond aux exigences d’habitation. Ce document est également nécessaire pour connecter l’eau et l’électricité sur la propriété et pour effectuer les changements des contrats d’eau et d’électricité en votre nom. Ceci est expliqué ci-dessous.
EST-IL POSSIBLE DE LÉGALISER CES PROPRIÉTÉS?
Cela dit, il existe une LOI RÉGIONALE D’URBANISME approuvée en 2019, qui «ouvre» la possibilité aux mairies de la région de légaliser ces propriétés. Cette loi est promulguée par le gouvernement régional de Valence et donne la possibilité aux mairies locales de la région d’élaborer des «plans d’urbanisation» dans la région afin de «convertir» ces urbanisations non reconnues en urbanisations parfaites et achevées.
Conformément à la récente normative, ce type de «groupe de maisons» doit être amélioré dans les infrastructures urbanisées afin d’offrir aux propriétaires une utilisation meilleure et plus confortable de leurs propriétés. Ainsi, il y a de fortes chances que dans un avenir proche, la mairie puisse demander aux propriétaires de faire / payer des travaux pour améliorer la chaussée de l’infrastructure, les lumières publiques, l’infrastructure pour l’eau potable, la connexion aux égouts publics, etc.
Juste pour souligner que le coût d’urbanisation le plus cher est le raccordement au tout-à-l’égout de la ville. Étant donné que ces propriétés sont assez éloignées de la ville, dans d’autres zones où ce type d’urbanisation a été approuvé, il est admis que, au lieu de se connecter au système d’égouts principal, pour permettre aux propriétaires d’installer une fosse septique pour faire face au gaspillage l’eau.
Habituellement, les fosses septiques de la région ne sont pas officiellement installées avec la certification CE (Communauté européenne). Ainsi, nous pensons qu’à l’avenir la mairie pourra demander l’installation d’une fosse septique moderne adaptée aux nouvelles réglementations.
Veuillez noter que le système espagnol oblige les vendeurs à fournir le certificat d’habitation uniquement pour les ventes de nouvelles propriétés. Ainsi, dans le cas d’un constructeur qui vend une nouvelle propriété à un particulier, le notaire exigera du constructeur qu’il fournisse le certificat d’habitation pour finaliser l’achat. Mais, cette obligation n’est pas exigée du vendeur en cas de revente, comme dans ce cas.
Ces biens étant désormais «hors normes», aucune certification d’habitation n’est délivrée sur ces biens. Pour obtenir ce document, il faudra achever les travaux d’urbanisation pour l’ensemble de l’urbanisation et légaliser les maisons existantes.
Mais, si les maisons de la zone sont améliorées avec les travaux d’urbanisation requis par la future normative, elles auront les avantages suivants:
- La maison sera considérée comme une maison «totalement légale», elle ne sera donc plus considérée comme «hors norme», ainsi, il sera permis de reconstruire les constructions existantes, les réformes structurelles, etc.
- La propriété aura le certificat d’habitation
Il sera nécessaire de voir quel type de travaux la Mairie projetera de demander aux propriétaires, et qui les paiera. En ce moment, cela n’est pas encore confirmé.
Pour plus d’informations, visitez notre section Processus d’achat de propriétés en Espagne.
TLACORP est à votre entière disposition, sur nos bureaux de Torrevieja-Ciudad Quesada.
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