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Achat propriétés en Espagne de banque. Avocats Denia, Javea, Calpe, Oliva, Gandia, Valencia, Benidorm, Moraira, Villajoyosa, Orihuela, Torrevieja

L’achat d’une propriété d’une banque est un investissement très important. Il est obligatoire alors de savoir exactement les différents aspects de la propriété, ce que nous appelons: L’histoire de la propriété. Sachant dès le début comment la propriété a été construit, comment il est considéré maintenant, et comment il sera dans l’avenir avec les développements éventuels dans la région fera assurer les efforts élevés et les investissements provenant de l’acquisition de la propriété.

Les banques, au temps d’acquérir la propriété en paiement de la dette, n’ont pas vérifié les points légales de la propriété, et n’on pas obtenu aucun des documents que sont essentiels pour la vente postérieur. Alors, pour ces types de propriétés, il est très important savoir le suivant :

I.- Manque d’information legal et administrative de la propriété:

Les banques, au temps d’acquérir la propriété en paiement de la dette, n’on pas obtenu aucuns des documents que sont essentiels pour la vente postérieur du bien, pour exemple :

A) Copie des contrats de fournissement de l’eau et l’électricité. Est bien commun que, quand l’acheteur d’une propriété de banque confirme sa décision d’achat, il est pas fourni avec les contrats de l’eau et l’électricité de l’antérieur propriétaire. Alors, il faut faire une recherche spécial avec les différentes compagnies de fournissement, pour localiser ces contrats, pour faire la reconnexion. Ce recherche retarde le temps de reconnexion de l’eau et l’électricité, que normalement sont annulés par le banque quand la propriété est vendue au nouveau acheteur.

Comme le système espagnol ne demande pas les contrats de l’eau et l’électricité en vigueur pour formaliser et finaliser la vente de la propriété, alors, les banques peuvent vendre leur propriétés en ces conditions, parce qu’ils sont pas obligés à réussir ces contrats.

En plus, les acheteurs ne peuvent pas réussir les nouveaux contrats jusque le procès d’achat est finis après la signature des actes notariales d’achat. Alors, avant la signature de l’achat, les acheteurs ne peuvent faire grand chose dans ce cas, plus que essayer de réussir, au moins, l’information et les cordonnés des contrats antérieurs pour être disponible quand la vente est finalisé et la propriété est déjà à leur noms.

B) Cordonnés du Président ou administrateur de la Copropriété. Est bien commun aussi que le banque ne fournis pas à l’acheteur avec ces cordonnés, et il faut faire une recherche additionnel pour réussir ces cordonnés.

C) Copie du Certificat d’Habitabilité (CH) antérieur pour confirmer s’il est en vigueur. Le CH est un document qu’est émis pour la Mairie, et que confirme que la propriété est en conditions parfaites d’être habitable. Ce document est essentiel pour réussir la reconnexion des contrats de l’eau et l’électricité.

Normalement, les banques, au temps d’acquérir la propriété en paiement de la dette antérieur, ils n’ont pas obtenu le CH rénové en leur nom. Alors, la CH doit être en nom des antérieurs propriétaires. Le problème est que la validité du CH es par 5 ans, alors, si l’existant CH est antérieur, il ne serait pas valide aujourd’hui.

Alors, une autre fois, il faut faire un travail de recherche de la CH anterieur, pour localiser si la propriété avait ce document, et, dans ce cas, si est valide encore.

Comme le système espagnol ne demande pas les vendeurs apporter un CH en vigueur pour formaliser et finaliser la vente de la propriété, alors, les banques peuvent vendre leur propriétés en ces conditions, parce qu’ils sont pas obligés à réussir la CH.

Dan ce cas, nous devons informer que, seulement en propriétés nouvelles, le système espagnol force les vendeurs (constructeurs ou banques), pour livrer le CH dans le moment de la signature des actes notariales. Mais, comme nous expliquons ici, cet obligation est seulement pour nouvelles propriétés (premières acquisitions ou transmissions), mais, pas pour reventes, ni deuxièmes transmissions.

En plus, les acheteurs ne peuvent pas réussir le nouveau CH jusque le procès d’achat est finis après la signature des actes notariales d’achat. Alors, avant la signature de l’achat, les acheteurs ne peuvent faire grand chose dans ce cas, plus que essayer de localiser la CH en nom des propriétaires antérieurs, pour être disponible quand la vente est finalisé et la propriété est déjà à leur noms.

Mais, le problème est plus compliqué. Parce que, comme nous avons expliqué ci-sous, la CH est essentiel pour obtenir la reconnexion du fournissement des contrats de l’eau et l’électricité. Alors, il est très commun que, comme les acheteurs doivent réussir la CH pour reconnecter ces contrats, et, ce CH peut tarder de 2-8 semaines (selon la zone), ils doivent attendre ce temps pour demander la reconnexion des services de l’eau et l’électricité.

II.- Manque de conditions légales de la construction :

Comme expliqué ici, est très commun que les banques n’étudient pas les conditions légales de les propriétés dans le temps en qu’ils les acquirent des débiteurs. Alors, si la propriété a quelque problème legal, ce problème restera avec la propriété au temps d’être vendue aux nouveaux acheteurs.

Principales problèmes légales sur la propriété :

La propriété a été agrandie antérieurement et ni les actes notariales, ni le registre foncier, ni le cadastre, contemplent cet agrandissement. Alors, il faut payer les frais et les coûts (inclus honoraires de notaire, registre, avocats et architectes) pour réussir la totale coïncidence entre la description réale de la propriété et laquelle est enregistré dans le registre foncier, et le cadastre. Et avec possible pénalités pour l’inscription retardée.

La propriété a été construite ou modifiée sans le correspondant licence ou permis de construction. Alors, peuvent exister pénalités, ou limitations légales (comme la dénégation de l’obtention ou rénovation du Certificat d’habitabilité), ou inclus un ordre de démolition pendant sur la construction. Alors, il est très important réussir de la Mairie un certificat en confirmant que la propriété est livre de pénalités pour la construction, ou pour éventuels travails de reforme, agrandissement, etc, que peuvent être faites en la propriété pour les antérieurs propriétaires.

– Dettes sur la propriété : Peuvent exister dettes pour la consommation de l’eau, électricité, de la copropriété, de l’impôt municipal, pénalités sur la construction, etc. La loi force les banques à payer plusieurs de ces dettes, mais pas la totalité. Alors, il faudra faire une étude additionnelle pour détecter ces dettes avant la finalisation du procès d’achat.

Conflits avec les voisins ou d’autres propriétaires, ou institutions légales, pour les bordes, ou parce que la propriété est affectée pour une expropriation, ou développement urbanistique, ou en pendant les paiements des charges d’urbanisation, etc.

III.- La rédaction du contrat d’achat avec le banque:

Normalement, les acheteurs doivent faire le travail et l’efforce de recherche des points considérés ici, et ils ne peuvent pas conditionner le banque à apporter cet information ou travail parce que, les mêmes contrats signés avec les banques ne ouvrent aucune option de négociation aux acheteurs.

En autres mots, les contrats à signer avec les banques sont clausules fermés, et ne peuvent être modifiés pour conditions négociés avec les acheteurs. Normalement, les conditions et clauses inclues dans ces contrats sont en favorisant la positions des banques, alors, est très normal rencontrer clauses comme les suivantes :

« – La vente est formalisé TEL QUEL EST LA SITUATION PHYSIQUE ET JURDIQUE DE LA PROPIÉTÉ, livre de charges et limitations, sans occupants, ou locataires, et au courant dans le paiement de tous les types de taxes et les charges de copropriétaires.

– L’acheteur reconnaît et accepte la situation et l’état, physique, urbanistique et juridique actuel de la propriété qui est transmis, ces circonstances que l’acheteur accepte avec entière libération de responsabilité du vendeur. L’acheteur renonce à toute réclamation pour vices cachés, ou manifestes, référés a un défaut , ou un défaut dans sa construction, des équipements et des services, et de sa situation urbanistique.

– Cette propriété est vendue tel quelle, délimité par les bordes qui définissent et ce sont eux définis. En conséquence, les parties renoncent, à partir de d’aucune différence en plus ou en moins, entre la réalité physique de la propriété´, et de la description de la même dans le registre foncier. »

La banque, comme conclusion, vous passe toute la responsabilité de la situation de la propriété physique, juridique, et constructive (urbanistique). Il serait très compliqué obtenir compensation future pour le banque dans le cas qu’il y a un défet constructive, un défet d’inscription sur un déterminé registre ou organisme, ou une pénalité urbanistique sur la propriété (dans le cas de manque d’un permis ou licence, même la CH), ou un problème sur la reconnexion de l’eau et l’électricité, ou un problème avec le voisin pour délimitation des bords de la propriété, etc.

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 Pourquoi devrais-je utiliser un avocat dans le processus d’achat d’une propriété en Espagne?. Notaire et avocat dans le processus d’achat de propriétés en Espagne. 

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